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外资并购中的资产评估

林涛


　　我国目前关于外资并购最重要的法规－－《关于外国投资者并购境内企业的规定》（下称“并购规定”）第十四条规定：“ 并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。外国投资者并购境内企业，导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时，应当符合国有资产管理的有关规定”。并购规定确立了资产评估为我国外资并购法定程序的原则。笔者结合自身长期从事外资并购的经验和财税背景，试以通俗易懂的言语对外资并购中的资产评估问题进行如下小结。

1. 评估目的

　　一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是 “走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。

2. 评估范围

　　在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。
　
3. 评估机构

　　外资并购中的资产评估机构必须为中国境内依法设立的具有相应资质（如国有资产评估）的评估机构，该等评估机构一般由并购当事人共同选定。值得注意的是：外资并购中的资产评估机构和审计机构不能为同一个机构。

4. 评估方法

　　资产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

　　企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法；企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路，市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较；企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。
很多资产评估机构按照企业净资产的账面价值进行资产评估，笔者认为该等做法很值得商榷，至少不符合并购规定所要求的“国际通行的评估方法”。判断资产的价值要考虑很多因素，其中包括收益等，而不仅仅是帐面成本。看一个企业值不值钱，就是看它的赢利能力，如果把它卖来继续经营，是看它最终的赢利能力。笔者认为，在三种评估方法中，往往可以根据实际情况把其中一种作为主要方法，其它的作为次要方法及/或验证方法。

5. 评估结果

　　评估是一个艺术，为了最终得到各方的认可，要经过很多沟通、讨论。在讨论过程当中，评估师要始终保持其独立性。如果出现重大变化或评估报告有效期(国内一般为一年)已过，应当重新进行评估。请注意，评估报告日期和外资并购成交日可能存在较长时间，专业律师起草并购合同时应考虑到并购对价的调整问题。此外，在外资并购成交价格低于评估价格百分之九十的情况下，可能无法获得外资部门及/或国资部门的认可，在此情况下并购当事人应事先与相关外资及/或国资部门进行充分沟通。

6. 国有资产

　　根据并购规定的规定：“外国投资者并购境内企业，导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时，应当符合国有资产管理的有关规定”。该等“有关规定”包括了《企业国有资产法》(09年5月1日起施行)、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)以及《企业国有资产评估管理暂行办法》等。

　　根据上述法律法规，外资并购中国有资产的评估必须委托具有国有资产评估资质的机构实施，评估机构出具的评估报告须经有权国资部门的核准或备案。由于我国国有资产管理体制尚不完善，各地关于国有资产评估的做法不尽相同，并购当事人在国有资产评估之前应与有关国资部门进行充分沟通。

（本文作者：　福建天象律师事务所　林涛律师　　tom@titaners.com）
　　　
　
　

浙江省丽水市人民政府办公室


丽水市人民政府办公室关于印发丽水市城市绿线管理办法的通知

丽政办发〔2010〕70号




各县（市、区）人民政府, 市政府直属各单位：

《丽水市城市绿线管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○一○年五月十二日




丽水市城市绿线管理办法



第一条　为建立并严格实行城市绿线管理制度，加强城市生态环境建设，保障城市绿地系统规划的实施，维护城市自然景观，创造良好的人居环境，促进城市可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿化条例》、《城市绿线管理办法》和《浙江省城市绿化管理办法》等法律规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城市规划区内城市绿线的划定和监督管理。

第三条 本办法所称城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。主要包括公园绿地、附属绿地、防护绿地、生产绿地、其他绿地等范围控制线。分为现状绿线和规划绿线。

现状绿线是指已经建成的各类城市绿地范围界线。规划绿线是指规划确定的各类城市绿化用地以及根据规划对城市生态和景观产生积极作用的区域控制线。

第四条　市规划行政主管部门和市建设行政主管部门，按照职责分工负责本市城市绿线的划定和监督管理工作。

市城管执法部门负责实施本办法规定的行政处罚及相关的行政强制等工作。

市国土、林业、水利、交通等行政主管部门按照各自职责协助做好城市绿线的管理工作。

第五条 市规划行政主管部门、市建设行政主管部门共同组织编制城市绿地系统规划和分期实施计划，经市人民政府批准后公布实施。

城市绿地系统规划应当确定城市绿化目标和布局，规定城市各类绿地的控制原则，按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公园绿地，确定防护绿地、大型公园绿地等的绿线。

控制性详细规划应明确不同类型用地的界线、规定绿地率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

修建性详细规划应明确绿地布局，提出绿化配置的原则或者方案，划定绿地界线。

第六条 城市规划区范围内的现状绿地和规划绿地，由市规划、建设行政主管部门登记造册，编制现状绿线和规划绿线控制图则，建立数据库，实施绿地数据的动态管理。

市建设行政主管部门应当依据规划绿线控制图则，编制分期实施计划，完成规划绿地建设。

第七条 批准的城市绿线要向社会公布，接受公众监督。

任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿线管理的义务，有监督城市绿线管理和对违反城市绿线管理行为进行检举的权利。

第八条　任何单位和个人不得擅自变更和调整城市绿线，因特殊情况确需调整的，依照下列规定办理：

（一）调整城市总体规划确定的城市各类园林绿地布局的，由市规划行政主管部门会同市建设行政主管部门组织论证，按法定程序审批后，方可进行调整。

（二）调整城市绿地系统规划确定的城市公园绿地、防护绿地、风景林地、生产绿地、城市主次干道绿地的绿线界定坐标的，由市规划行政主管部门会同市建设行政主管部门组织论证，就调整的必要性向城市绿地系统规划审批机关提出专题报告，经审查批准后方可进行变更和调整。

（三）调整控制性详细规划确定的城市居住区绿地、单位附属绿地、其他道路绿地的绿化控制指标的，由市规划行政主管部门会同有关部门就调整的必要性组织论证，进行公示。调整后的控制性详细规划必须依法重新审批后方可执行。

（四）调整修建性详细规划确定的城市居住区绿地、单位附属绿地、其他道路绿地的绿线界定坐标的，由市规划行政主管部门会同建设等有关部门就调整的必要性组织论证，进行公示。调整后的修建性详细规划必须依法重新审批后方可执行。

第九条　因新建、改建、扩建工程项目调整绿线的，调整后面积不足部分，建设单位应易地建设，或者向市建设行政主管部门交纳易地绿化建设费，由城市园林绿化部门统一易地建设。

第十条 下列范围应当划定城市绿线：

（一）公园绿地、附属绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地；

（二）江河、湖泊、水塘、湿地、山体等城市景观、生态需控制区域；

（三）风景名胜区、散生林植被、特殊绿地、古树名木规定的保护范围等；

（四）其他对城市生态和景观产生积极作用的区域。

第十一条 城市绿线范围内的公园绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、道路绿地、风景林地等，应当依照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》和《城市居住区规划设计规范》等标准进行绿地建设。

单位绿化及各类建设项目的配套绿化应当达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准。

各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计、同步施工、同步验收。

建设工程竣工验收时，由市建设行政主管部门对配套建设绿地的绿线执行情况进行同步检查。对未按绿线管制要求和绿化标准建设绿地的，市建设行政主管部门对该主体工程不予办理竣工备案手续，不得投入使用。

第十二条 任何单位和个人不得擅自在城市绿线范围内进行建设和设置其他设施。

在城市绿线范围内，不符合绿化规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出或拆除。城市绿线内的土地，任何单位和个人不得擅自改作他用。

因建设或者其他特殊情况，确需临时占用尚未进行绿化建设且近期无绿化建设计划的城市绿线内土地，市规划行政主管部门在办理临时建设规划许可手续时，应当征求市建设行政主管部门的意见；需要临时占用已经进行绿化建设的城市绿线范围内的土地，须经市建设行政主管部门组织专家论证，并落实补偿措施和重新绿化时限、标准后，方可向规划行政主管部门申请办理临时用地规划许可手续。

第十三条 任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。在尚未建设的规划绿地范围内的临时建设活动，应予以严格控制。

第十四条 违反本办法规定，擅自改变城市绿线内土地用途、占用或者破坏城市绿地的，由市城管执法部门依照《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿化条例》等有关规定进行处罚。

第十五条 违反本办法规定，在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的，由市城管执法部门依照《城市绿线管理办法》规定责令改正，并处一万元以上三万元以下的罚款。

第十六条 违反本办法规定，在已经划定的城市绿线范围内违反规定审批建设项目的，对有关责任人员由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条 其它县(市)及城镇体系规划所确定的城市规划区外的防护绿地、绿化隔离带等的绿线划定、监督和管理，参照本办法执行。

第十八条 本办法自发布之日起施行。