金华市区住宅区物业管理暂行办法(废止)
浙江省金华市人民政府
金华市人民政府印发金华市区住宅区物业管理暂行办法的通知
金政〔2002〕96号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区住宅区物业管理暂行办法》印发给你们，请按照执行。
二OO二年七月三日
金华市区住宅区物业管理暂行办法
第一条 为加强住宅区的物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《浙江省住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
第四条 市房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管市区范围内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门和街道办事处、居委会应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须有拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米为一个计票单位，不足100平方米的，以每本房屋所有权证为一个计票单位。
第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门（建设局，下同）会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（三）审议业主委员会工作报告；
（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
（五）审议通过住宅区物业管理方案；
（六）决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条 业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）监督检查物业管理经费的使用情况；
（四）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
（五）受理业主对物业管理企业的投诉；
（六）监督和协助物业管理企业的工作，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。
业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条 业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
第十一条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
第十二条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十三条 住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第十四条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
第十五条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
第十六条 物业管理企业的权利：
（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十七条 物业管理企业应当提供的服务内容：
（一）物业公用部位、公用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（二）物业公用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）车辆进出及停放的管理；
（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。
第十八条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一）住宅区总平面图；
（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三）住宅区地下管网图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处、居委会派人参加。
第十九条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受监督的管理制度。
第二十条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向物业主管部门预交。
物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
第二十一条 物业维修专项资金暂按上年综合平均建筑安装工程造价的5%的比例缴交，即多层建筑按25元/平方米，高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。今后政府对物业维修专项资金的缴交比例有新规定时按新规定执行。
第二十二条 物业维修专项资金使用、缴交方式、核算立帐管理、存储增值、转移、退还等规定，按《浙江省住宅区物业管理维修专项资金管理暂行办法》执行。
第二十三条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十四条 住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十五条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（四）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
（五）随意停放机动车辆；
（六）乱设摊、乱设集贸市场；
（七）乱倒垃圾、杂物；
（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十六条 业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
第二十七条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业主管部门应当督促物业管理企业限期维修。
第二十八条 开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰为办公用房，4‰为经营用房。具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
物业管理用房产权根据《浙江省住宅区物业管理办法》，属国家所有，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
第二十九条 物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
第三十条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价；特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
前期物业管理服务费在业主委员会和物业管理企业协商一致情况下，实行市场调节价，但事先须报价格主管部门审核，并公开告知买主。按规定成立业主委员会面向社会公开招投标选择物业管理企业的住宅小区，可实行市场调节价，由业主委员会与物业管理公司协商确定收费标准，并报价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理企业的招标应由物业主管部门主持，物价和民政、居委会派人参加。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。物业管理费的年度收支情况应由有资质的中介机构进行验审，并出具验审报告。
第三十一条 若有必要，物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第三十二条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
第三十三条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第三十四条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门按有关规定作出处理。
第三十五条 住宅区开发建设单位不按本规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第三十六条 业主违反公约的，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。
第三十七条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十八条 当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十九条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。
第四十条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第四十二条 市属各市（县）可参照本办法执行。
第四十三条 本办法自发文之日起施行。
国务院办公厅关于做好国庆节期间有关工作的意见
国务院办公厅
国务院办公厅关于做好国庆节期间有关工作的意见
国办发明电〔2009〕20号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
今年10月1日是中华人民共和国成立60周年大庆，党和国家将举办一系列庆典活动，国庆期间又适逢中秋佳节，假期时间长，城乡居民出行大量增加。各地区、各部门要进一步贯彻落实党中央、国务院关于做好2009年国庆节各项工作的要求，确保人民群众度过欢乐、祥和、平安的节日。经国务院同意，现就进一步做好节日期间有关工作提出以下意见：
一、统筹安排节日期间各项工作
各地区、各部门要站在深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，按照中央关于保增长、保民生、保稳定的总要求，统筹安排好节日期间的有关活动和生产生活各项工作。要加强组织领导，落实责任，对各项庆典活动进行再部署、再检查，确保安全顺利进行。做好节日期间的生产安排，保证经济社会秩序正常运行。进一步做好关系民生的各项工作，解决好群众节日生活的实际问题。全面贯彻党的民族政策，大力增进民族团结。认真落实党风廉政建设的有关规定，积极倡导勤俭节约，坚决反对铺张浪费。各级领导干部要主动深入基层，切实将各项工作措施落到实处。
二、做好节日期间各项保障工作
要密切掌握节日期间市场供求情况，启动生活必需品市场监测日报制度，认真组织好粮、油、肉、蛋、禽、菜、奶等各类生活必需品的市场供应。抓住旺销时段，积极扩大消费。加强市场管理，依法监管基本生活必需品价格，严厉打击制售假冒伪劣商品、传销等各类扰乱市场秩序的行为，规范各类商业促销活动。银行、邮政等窗口服务单位要保证足够的营业网点正常营业，满足节假日期间公众需求。加强煤炭、成品油等重要生产资料调运，保障城乡基础设施运行，确保水、电、气、油等正常供应。
三、加强对节日期间有关活动的组织管理
各地区、各部门要严格按照中央有关规定，不得层层举办庆祝大会。节日期间开展的体育、文化、娱乐等活动，要加强对活动场所各类设施和人员疏散通道等的安全检查，及时发现和督促整改安全隐患。认真执行群众性活动报备和审批制度，对不符合安全条件的一律不予批准举办。要加强对活动的组织管理，落实活动组织单位主要负责人的安全责任，制定应急预案，做好协调联动，确保各项安全保障措施到位，严防发生各类突发事件。
四、确保人员出行和旅游安全
要加强对节日期间出行人员的组织和引导。公路、铁路、民航等交通运输部门和企业要积极调配运力，合理调整车次、船期、航班，适当增加班次，及时疏散客流，满足群众出行需要，保障重点行业、重点企业、重要物资的运输。要加强对运营企业安全生产的监督检查，严禁车船超速、超载、超限运输，严禁无证驾驶、疲劳驾驶和酒后驾驶，严禁不具备运营条件的交通工具非法载客，严禁旅客携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进站、上车（船、飞机）。要加强旅游场所的安全管理，做好对游船、缆车、索道等旅游设备设施的安全检查，达不到安全要求的一律停止运营和使用。对带有危险性的登山、探险、漂流等旅游项目要制订严密的安全保障措施。加强对重点旅游景点天气情况、游客数量、交通住宿等相关信息及境外旅游预警信息的发布工作，各类旅游场所要按照接待容量，控制高峰时段游客数量。
五、加强安全生产工作
各地区、各部门、各单位要进一步强化和落实安全生产责任制，加强节日期间安全生产工作部署，组织落实安全措施。要强化隐患排查整改，对安全大检查发现的重大安全隐患实行挂牌督办、专人盯守，确保不留盲区和死角，对重大危险源及一时难以整改的重大隐患要停产或实行24小时安全监控，确保绝对安全。加强节日期间煤矿安全监管工作，杜绝超能力、超强度、超定员生产，加强对停产整顿矿井、已关闭矿井、基建矿井、改扩建矿井等的巡查，严防非法违法生产。切实加强烟花爆竹生产、销售、运输、燃放等各环节的安全管理，落实安全防范措施。要加强消防管理，严格对文化娱乐、宾馆饭店、商场等人员密集场所消防设施的安全检查。全面落实非煤矿山、危险化学品、油气、建筑施工、民爆器材、冶金、电力等行业和领域的安全措施，加强监督管理，有效防范各类生产安全事故。
六、做好卫生防疫和食品安全监管工作
密切关注重大传染病疫情和重大动物疫情动态，做到早发现、早报告、早处置、早控制，防止疫情扩散。要进一步强化甲型H1N1流感疫情的各项防控措施，严控在社区、学校、交通工具和其他人员密集场所聚集性传播，做好对重症病例的诊治工作。要加强突发公共事件医疗救援人员和物资准备，充实各级各类医疗机构临床一线值班力量，满足群众看病就医需要。保证节日期间突发公共卫生事件监测直报网络和通讯系统正常运行。切实加强食品生产加工、流通、餐饮服务和进出口等各个环节的监管，重点加强集贸市场、超市、饭店、餐馆等重点区域的监督检查，防止食源性疾病和食物中毒事件的发生。加强对供水单位执行《生活饮用水卫生监督管理办法》情况的检查，确保群众饮用水安全。
七、全面落实自然灾害防范措施
各地区、各有关部门要切实加强各类自然灾害的监测，及时组织专家分析会商，及早发布预警预报信息，完善防控措施。要加强洪涝灾害、地质灾害、森林草原火灾、地震和台风等方面的安全防范和监督检查，落实防、抢、撤、救预案和群测群防各项措施。加强对高火险区防火工作检查，有针对性地加强对风景名胜点游客野外用火的监管，全面做好火灾扑救各项准备，一旦发现火情，及时组织扑救。受台风影响地区要完善落实防风避灾预案，加强对病险水库和重点水利设施的监管，及时排查整治隐患。受旱地区要把确保城乡居民生活用水安全放在首位，千方百计增辟抗旱水源，努力减轻旱灾损失。四川等地震灾区要加强滑坡、泥石流等灾害的防范，确保群众生命财产安全。
八、切实维护社会和谐稳定
各地区、各部门要高度重视维护社会稳定工作，严格落实维稳工作责任，进一步细化工作措施，确保社会大局和谐稳定。各级领导干部要积极主动开展群众工作，切实关心群众生活，着力解决好重点优抚对象、城乡低收入困难群众以及农村“五保户”实际困难，妥善安排好贫困地区和灾区群众的生产、生活。要认真做好矛盾纠纷的排查化解，妥善处理群众诉求，切实把问题解决在基层。进一步加强社会治安管理，严厉打击各种违法犯罪活动。加强对重点地区、重要部位和重大活动的安全保卫，严密防范、严厉打击境内外敌对势力的捣乱破坏活动，及时妥善处置影响社会稳定的突发事件。充分发挥群众在维护社会稳定中的积极作用，形成专群结合、群防群治的工作格局。
九、加强值守应急工作
各地区、各部门、各单位要高度重视节日期间值班工作，做好值班安排。有关负责同志要亲自带班。值班人员要尽职尽责，不得擅离职守。负有安全监管职责和承担专业应急指挥职能的有关部门，要做好应急预案，准备足够的应急力量，遇有突发公共事件，要按规定及时启动应急预案，进行妥善处置。同时，要迅速上报情况，保证信息畅通。各地区、各部门、各单位之间要加强协作配合和联系沟通，在信息资源、监督执法及处置突发事件等方面形成合力，确保各项工作协调有序。
国务院办公厅
2009年9月28日
