财政部、国家海洋局关于颁发《国家海域使用管理暂行规定》的通知
财政部 国家海洋局
财政部、国家海洋局关于颁发《国家海域使用管理暂行规定》的通知
1993年5月21日，财政部、国家海洋局
各沿海省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、海洋局（处）：
现将《国家海域使用管理暂行规定》发给你们，请遵照执行。
附件：一、国家海域使用管理暂行规定
二、海域使用金专用收据（样式）（略）
三、海域使用申请表（样式）（略）
四、海域使用登记表（样式）（略）
附件： 国家海域使用管理暂行规定
一、总 则
第一条 为加强国家海域的综合管理，保证海域的合理利用和持续开发，提高海域使用的社会、经济和生态环境的整体效益，根据国务院关于加强我国海域使用管理，实行海域使用证制度和有偿使用制度的精神，制定本规定。
第二条 本规定所称国家海域（下称海域），包括我国内海、领海的水面、水体、海床和底土。
海域使用系指使用某一固定海域三个月以上的排他性开发利用活动。
第三条 本规定适用于转移海域使用权的我国境内外的部门、企事业单位、公司、其他组织和个人。
转移海域使用权的行为，包括海域使用权的出让、转让和出租。
海域使用权的出让，系指国家将海域使用权在一定时限内让与使用者，并由使用者向国家缴纳海域使用金的行为。
海域使用权的转让，系指海域使用者将其海域使用权再有偿让与其他使用者的行为。
海域使用权的出租，系指海域使用者作为出租人，将其海域使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 海域属于国家所有。
国家鼓励海域的合理利用和持续开发，根据海洋政策、海洋功能区划和海洋开发规划，统一安排海域的各种使用。
对不影响其他开发利用活动的海洋增、养殖业，实行优惠政策。
对于改变海域属性或影响生态环境的开发利用活动，应该严格控制并经科学论证。
国家保护海域使用者的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。
第五条 使用国家海域从事生产经营活动的，实行海域使用证制度和有偿使用制度。
使用国家海域从事非营利性公益服务事业和建筑、设置公共设施的，不实行有偿使用制度，但必须按本规定登记备案。
二、海域使用证制度
第六条 国务院海洋行政主管部门负责全国海域使用的统一监督管理。
沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门负责本行政区域毗邻海域使用的监督管理。
第七条 沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门，根据国家海洋政策、全国海洋功能区划和海洋开发规划，会同其他有关部门，制定毗邻海域的海洋功能区划和海洋开发规划，作为实施监督管理的依据，并进行海域使用基本情况的统计。
第八条 使用海域从事生产经营活动的，在向沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门提交海域使用申请时，应附具其向行业或项目主管部门申请立项的有关文书，并按要求提供相关文件、材料。本规定生效前，已经使用海域从事生产经营活动的，须于本规定发布之日起三个月内，向沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门进行登记，由该部门核发海域使用证。
第九条 审批海域使用申请，应依据如下原则：
1．有利于维护国家安全；
2．有利于海域整体功能的发挥和各种使用的协调发展；
3．有利于海域及其资源的持续利用；
4．有利于保护海域生态环境和资源；
5．有利于保护海域的自然景观；
6．有利于维护人民健康和生命财产安全。
第十条 使用海域一万亩以上的，由国务院海洋行政主管部门提出审查意见，报国务院批准。使用面积不足一万亩的，由各省、自治区、直辖市和计划单列市以下人民政府海洋行政主管部门提出审查意见，报同级人民政府批准。沿海市、县人民政府的审批权限和管理范围，由沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府确定。
第十一条 申请使用海域的，海洋行政主管部门在接到申请之日起二个月内给予答复。
对同意使用海域的，发给海域使用证，确认海域使用权；对不同意使用海域的，海洋行政主管部门在前款规定时间内通知申请者，并说明理由。
在没有海洋行政主管部门的地区，暂由其上级政府的海洋行政主管部门代办海域使用申请的审查和海域使用证的发放工作。
第十二条 凡属下列情况之一者，需提前二个月到海洋行政主管部门重新办理海域使用证：
1．改变使用证规定用途的；
2．使用证有效期满需要续期的；
3．转让海域使用权的。
第十三条 海域使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由当地人民政府调解。调解不服的，可以通过司法程序解决。在海域使用权争议解决之前，任何一方不得改变海域使用现状。
第十四条 海域使用登记表、海域使用申请表和海域使用证，由国务院海洋行政主管部门统一监制。
三、海域有偿使用制度
第十五条 凡按本规定在我国有偿转移海域使用权的，必须向国家缴纳海域使用金。海域使用金包括：
1．海域出让金。
各级政府海洋行政主管部门（或财政部门）代表国家出让海域使用权时，按规定向受让人收取的海域使用出让价款（即海域使用权出让时的交易总额）。
海域使用期满，使用者因续期使用而缴纳的海域使用出让价款。
2．海域转让金
海域使用者转让其海域使用权（含连同海域设施一同转让）时，就所转让海域的增值额按规定比例向海洋行政主管部门或财政部门缴纳的部分海域转让价款。
海域增值额是指海域转让价款扣除海域转让者受让该海域时支付的全部价款和该海域设施重置费后的余额。转让海域的海域设施重置费，需经国有资产管理部门核准的评估机构评估。
3．海域租金
海域使用者出租海域使用权时，就其所获租金收入按规定比例向海洋行政主管部门或财政部门缴纳的租金。
第十六条 海域使用金的征收
1．海域出让金的征收标准，由各地根据具体情况制定，但每年每亩不得低于100元。
2．海域转让金按转让增值额不低于40％的比例上缴海洋行政主管部门或财政部门。具体上缴比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门制定。
3．海域使用者将海域使用权出租给第三者时，按租金收入的20％上缴海洋行政主管部门或财政部门。
4．海域出让金由获得批准使用海域的申请人缴纳；海域转让金由转让人缴纳；海域出租金由出租人缴纳。
第十七条 海域使用金可一次缴纳，也可按年度缴纳。凡未交足年度海域使用金的，海洋行政主管部门不得为其发放海域使用证。
第十八条 收取海域使用金，必须使用财政部门统一印制的海域使用金专用收据。
第十九条 海域使用金归中央政府和地方政府所有，其收入应全部上缴财政部门。其中：30％上交中央财政，70％留归地方财政。海域使用金由海洋行政主管部门代收代缴，没有海洋行政主管部门的地区，由财政部门负责征收。
海洋行政主管部门应在次月5日前将收到的海域使用金上缴财政部门。
第二十条 上缴地方财政的海域使用金，作为地方财政的预算固定收入；上缴中央财政的海域使用金，作为中央财政的预算固定收入。上述收入由各级财政统筹安排，主要用于海域开发建设、保护和管理。
“1993年国家预算收入科目”第十二类“其他收入类”中增设第242（之二）款“海域使用金”，该款下设六个“项”级科目，即“海域出让金”（中央固定）、“海域出让金”（地方固定）；“海域转让金”（中央固定）、“海域转让金”（地方固定）；“海域租金”（中央固定）、“海域租金”（地方固定）。按规定征收的海域使用金，根据规定的预算级次，分别在本“款”各“项”级科目中反映。
“1993年预算支出科目”第二十五类“其他支出类”中增设第278（之二）款“海域开发建设支出”一个“款”级科目，本科目反映用海域使用金安排的海域开发建设、保护和管理等方面的支出。
第二十一条 企业转让或出租海域使用权所得的净收入，列入企业“其他业务收入”；行政事业单位转让或出租海域使用权所得的净收入，执行预算外资金管理办法。
第二十二条 各级财政部门可在不超过海域使用金5％的幅度内，为各级海洋行政主管部门核拨海域征管业务费。没有海洋行政主管部门而由财政部门负责征收的地区，财政部门可从海域使用金中提取2％的海域征管业务费，海域征管业务费执行行政事业单位预算外资金管理办法。
第二十三条 海域使用者在使用海域期间，因遭受严重自然灾害或者重大意外事故，需要给予减免照顾的，应由海域使用者提出申请、报当地海洋行政主管部门签署意见后，经财政部门批准，可在一定期限内减征或免征海域使用金。
除上述原因外，其他确有困难需要给予政策性减免照顾的，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门在不影响上缴任务的原则下，具体制定减征或免征海域使用金的条件和额度。
第二十四条 国家建设需要使用已经出让的海域时，原使用者必须服从国家需要。但建设单位应给原使用者合理的经济补偿。
第二十五条 外商投资企业中，中方以海域使用权作价投资的，其海域使用金由中方投资者缴纳。
第二十六条 海域使用金外汇收入到中国银行结汇后，外汇额度上交中央财政70％，留地方财政30％。如在海域开发建设、保护和管理过程中，确有必不可少的外汇支出时，可通过地方海洋行政管理部门申报地方财政部门，由地方财政部门在海域使用金的留成外汇中解决，不足部分调剂解决。
第二十七条 本规定实施前已经使用海域的，除执行本规定第八条外，应于本规定生效当年始缴纳海域使用金。
第二十八条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市海洋行政主管部门，应向同级财政部门报送海域使用金收入和支出结算年度报表。年度报表于第二年2月底以前报送同级财政部门，一式两份。
第二十九条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门应向财政部报送海域使用金收入和支出年度决算报表，年度决算报表于第二年3月31日前（计划单列市应予第二年3月15日前）报送财政部，一式两份。
四、其 他
第三十条 违反本规定，有下列行为之一者，酌情给予警告、责令其补交海域使用金、补偿经济损失、吊销海域使用证或处以一万元以下罚款：
1．未经批准擅自使用海域的；
2．不按使用证要求使用海域的；
3．未缴纳海域使用金的。
上述罚款收入，根据现行规定全部上交财政。
第三十一条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起30天内，申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起30天内，向人民法院起诉。
当事人也可以在接到处罚决定之日起30天内，直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行罚款决定的，由作出处罚的主管部门申请人民法院强制执行。
第三十二条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门、海洋行政主管部门可根据本规定制定实施细则，并报财政部和国家海洋局备案。
第三十三条 本规定由财政部、国家海洋局负责解释。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。
关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考
作者 武志国 wuzhiguo_law@msn.com
一、我国目前不动产机构制度主要弊病及流行的改革方案之拷问
我国不动产登记制度方面的症状被大多数学者诊断为：登记容易错误或者重复、登记的国家成本和私人成本高昂，登记效率和服务质量低下，重收费轻公示，重部门利益缺乏公共效应等。这种症状的原因被学者普遍地诊断为“五不统一”：不动产登记法律或依据不统一，不动产登记效力或后果的不统一，不动产登记程序或规则不统一，不动产登记机构不统一，不动产登记的权属证书不统一。笔者以为，中国不动产登记目前主要的问题在于登记偏离了公示的初衷，抹杀了登记的真正本来，主要症结是由于计划经济体制的惯性导致目前行政管理替代登记服务，不统一中法律依据和登记效果不统一是扭曲登记本来的关键所在。至于机构不统一和程序不统一主要带来了成本加大和效率低下的后果。
目前各种形形色色的改革方案充斥着各种信息媒体，细细研究不难发现这些研究的主要不足；首先是研究大多采用比较学的方法，却动不动导出与国际接轨的结论，针对性和具体性脆弱；其次是研究缺乏实证分析，缺乏动态性、系统性和全局性的分析，方案略显苍白；再次，经济成本学分析和政治改革可行性分析，学院派”气息浓重，改革方案缺乏操作性这些研究方案；最后，学术背后浮出的利益代言现象，这种短视主要表现为各种利益集团在为争取局部的短期利益寻找喉舌，一些学者也不甘平庸，牵强地得出由某某系统负责今后的不动产登记，这样导致站在部门利益的角度，方案就显得不够超脱。
二、设置新的不动产登记机构职能和价值的考量
我们对我国目前不动产机构设置现状以及主要弊病以及设置不动产登记机构的价值考量的层面继续进行分析。
（一）行政管理对物权登记的阉割
其实物权登记原本是基于物权变化自身特点考虑的一种不动产物权变化的公示方式，动产的公示方式为交付，不动产的登记方式为登记，其公示产生物权登记的公信力，为民事主体的交易提供信用保证，达到降低交易风险的目的。但是其衍生出来的功能即行政管理功能却由于经济体制的原因一度成为基于满足国家监督、规划和税收等行政事务的需要而占据了主要位置，但是我国实行市场经济体制以来，这种行政管理价值侵吞私权价值的现状已经产生了上文提到的严重的负面效应，登记的主流的原本的公示功能已经成为不可阻挡的改革趋势。
（二）效益和中立价值的缺失
由于上述体制的原因，我国的物权登记制度的不合理以及登记机构设置的不科学导致登记效率严重滞后，部门利益考虑普遍，登记的成本高昂，而且现有的登记机构成为了行政管理的附属品，其独立性是不可想象的，其登记的监督价值的发挥就更无论谓也。
（三）价值的顺序的重新建构
新的不动产机构的设置第一位的价值是公示功能和便民价值的考虑，其次是中立和效率价值，最后是制度成本和行政管理的考虑。
三、不动产机构设置的细节的全息式分析
（一）从物权的公法功能和私法功能的实现相关性角度看我国不动产登记机构的设置
在中国，被认为物权登记具有显著的公法功能的，公法功能指通过不动产登记实现对不动产信息的掌握和适度的监控，私法功能指确认不动产权属和保障不动产交易市场透明度的功能。当然这种泾渭分明的划分是有争议，从法理上一般来讲，物权登记被认为是物权效力的发生的形式，即通过公示产生公信力，这是不动产登记的真正原因。笔者以为剥离两种功能以后，从方法上还是完全可以实现公法的功能的，这种剥离可以减轻公权力对私权利侵蚀的程度，以彰显不动产登记的初衷。
（二）从物权取得与行政管理的功能相关性角度看我国不动产登记机构的设置
目前我国不动产物权的取得方式主要有两种，一种是依据法律规定的条件和程序通过行政许可赋予的物权，另外一种是私法主体之间通过民商事法律关系取得的物权。前者主要有出让取得的建设用地使用权、采矿权等，后者主要有国有土地使用权的转让、房屋所有权的买卖等。前者物权的登记和不动产的行政管理有直接的衔接关系，而后者就没有直接关系了，因此物权统一登记的话，至少后者是可以统一出来。
（三）从不同种类物权之间的相关性看我国不动产登记的设置
不动产物权种类繁多，从权利性质上分包括所有权，用益物权，担保物权，从权利客体上分包括土地权、房产权、其他建筑物或附着物物权。还包括比照不动产登记的特殊动产物权和特许物权等，将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关，是缺乏对必要性和物权相关性考虑的。笔者的以为至少可以以土地登记为基础，将土地物权（包括国有土地所有权和使用权、建设用地使用权、土地抵押权，其中集体土地使用权、农地承包经营权等可以考虑是否统一，因为目前中国城乡二元结构的界限没有真正消除）、房产权（包括房屋所有权、房屋使用权和房屋抵押权等）的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记，而且国内部分实行房地一体管理模式下一体登记的做法基本上成功的，何况物权法草案最后一条也证明了这种统一取向的底线。但特许物权、比照不动产登记特殊动产物权（包括所有权、使用权及抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，由于不向房地交易那么频繁和市场性凸显，暂时也可不统一。
（四）从实质审查和形式审查分离与否的角度看我国不动产登记机构的设置
我们这里讲的不是登记审查实质主义和登记形式审查主义的区分，而是不动产登记中登记审查的两个阶段的问题。不动产登记必然涉及一个基础性的根本性的前提，就是要保证登记信息的真实性，形式审查主要是就登记申请者提交的登记材料的书面合法性和真实性的审查，实质审查是指对不动产登记的原因或者基础性法律关系的真实性也进行审查。形式审查以实质审查为前提，两阶段的审查可以剥离也可以不剥离，分别由不同性质的机构或者相同性质的不同机构进行分别审查，建立起衔接机制就可以了。当然由同一个机构进行审查的做法在国际上也有效果不错的。但笔者以为剥离两种审查的效果在于两种审查可以互相牵制，提高了登记的客观性和中立性。
（五）从不动产登记机构的性质定位和织形式看我国不动产登记机构的设置
机构性质的考虑大致可以分为行政机关、司法行政机关、司法机关、事业单位（事业单位又分为全额财政拨款的和经费自筹的事业单位）和中介性质的社会团体。是将不动产登记机构推向社会呢，还是在吃皇粮的情况下尽量争取其中立性呢？国内目前流行着各种机构性质的做法。组织形式的考虑主要是作为一个独立的机构呢还是作为一个机构的部门呢，是条管还是块管，还是双重管辖的问题，是把登记人员派驻相关单位或部门呢还是其他等问题的考虑。
笔者以为，机构性质定夺的前提应该是对我国不动产登记机构目前存在的关键弊病的了解和对不动产登记本身的性质定位的认识以及基于对各种性质和组织模式对不动产登记专业性和中立性的契合以及机构自身发育的情况综合考虑。这种设计必须保证不动产登记机构的中立性和专业性以及对私权服务色彩的保留。
（六）从不动产登记机构设计的规划来看我国不动产登记机构的设置
改革是有过程的，改革是有阻力的，改革是需要探索的，改革更是需要规划的，是借鉴国外成功经验采取一步到位跨越式的改革呢还是采取渐进螺旋式的改革呢？是采取另起炉灶呢还是对现有登记力量进行优化组合呢？笔者以为，中国目前的政府机构和行政体制改革是攻坚阶段，还没有找到不动产登记可以十分契合的改革路径，否则物权法草案也不会有把细节甚至一些基本的东西留给未来的不动产登记立法这样的尴尬了，也就不会有这么大的争议了，考虑到登记技术根基和人力资源根基并不扎实，考虑到改革的成本承受能力以及改革的可行性以及一些矛盾没有理顺的情况下，采取渐进的方式和优化组合的方式的话就涉及采取试点和过度结合的模式，但要杜绝走缝缝补补或新瓶装旧酒的事情，以此作为中国政府机构改革的一种新的尝试。
从以上分析不难看出，基于各种因素的考虑可以组合出多种改革方案，笔者也在每个角度基本上提出了个人的倾向性意见。
四、不动产机构设置的几种流行方案及其解剖
目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种情况：
1、第一类方案，认为应由不动产所在地的人民法院管辖。
这种方案的理由主要有：一法院登记可以保证登记的中立性，可以提高登记的权威性和客观性；二法院登记可以在发生不动产争议时直接提起诉讼，不用另行启动诉讼程序，节约了诉讼成本。其实呢，我国司法机关本身受行政权力影响及大，独立性的赋予也正在过程中，无法保证可以兑现其登记的中立性，再者由于法院自身组织条件的限制，无力承担登记专业性技术性的任务，否则需要大规模的配套改革，时间成本、财力成本等将十分高昂；第三，虽然由法院进行登记发生争议直接提交法院，只要实质性审查和形式审查关把好了，这种争议发生也不会太多，可是并没有节省多少制度成本，再者牵涉到错误登记以后法院当被告的复杂问题，有可能对法院产生更为负面的影响。
2、第二类方案及分析
第二类方案主要由行政机关负责不动产登记，又细分为三种：（1）定位为行政机关，认为仍应由不动产所在地的行政主管机关管辖，只是根据需要对部分不动产登记职能进行整合；（2）也是定位为行政机关，由司法行政系统负责不动产登记；（3）还是定位为行政机关，认为应当成立独立的专门的不动产登记机关。或由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入新的独立的登记体系。
其实这类方案的主要考虑为以最小的改革成本和阻力换取不动产登记制度的改良。行政机关负责登记容易产生权力的联姻，行政管理职能往往压轧民事公示职能，登记成本高，登记效率低，难使登记的中立价值和监督价值凸显出来，这是违背我们制度的本来和改革的长远初衷的；第二类中第一种方案属于缝缝补补型，原行政机关仍然同时行使登记权和管理权，其效果恐怕不比现在好多少。第二类中第二种方案将对不动产管理权和登记权分离，这种方案的考虑主要是照顾了登记的中立价值，甚至有的观点认为司法行政机关还具有司法权威性，司法行政部门属于双重领导，其所谓的司法权威性是没有的，由于专业性等问题，需要对司法行政机关的增设新的装备和人员，成本高于第一种，相对来讲可以取得较第一种方案稍好的效果。第二类中第三种方案成立专门的不动产登记机关，另起炉灶，其成本要高于第二类的前两种方案，这是不言而喻的，但是笔者以为从长远来讲和本原价值考虑，仍然没有从行政的窠臼里跳出来，不宜作为长远的模式固定下来。因此笔者以为第二类方案只能作为一种临时的或过度式的选择。
3、第三种方案及分析
第三类方案，由非行政主体介入或者主导登记。又细分为三种：（1）对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离；（2）由专门的事业单位承担登记的职能；（3）认为应由具有社会化服务功能的中介登记机构负责。
第三类方案企图解决可登记中立价值和私权功能的体现，通过“信息共享”和透明登机制解决行政监管的需要。但是可行性需要具体分析。第三类方案中第一种方案由公证机关负责实质审查，行政机关负责形式审查，较好体现了权力相互制约的功能，但是公证机关需要重新组建新的登记队伍和增加技术性成本。应该是一种可以试点的模式，可以作为一种过度方式的尝试。第二种方案如果由吃皇粮的事业单位负责的话，仍然不符合精简机构的原则，而且如果从地方来的话，仍然无法保证其中立性，不可预测的因素也较多。采取自筹经费的方式事业单位和第三种方案中由社会化的中介机构的方案基本是一样，这种方案没有考虑到我国社会中介组织发展的不完善、不规范的现状，如此重要的登记任务恐怕不能由仍需国家鼓励、扶持和监督的社会中介组织来承担，至少目前或者短期内是不可行的。
五、建构过度试验模式的可行性分析
笔者以为，出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行过度性和试验型模式相结合的方案，不动产法或者不动产登记条例恐怕不能草草出台，这个过度的过程不会很短。本着“中立为基、公示为本、服务为重、效率优先、兼顾成本、渐进摸索”的改革原则提出如下“过渡性模式和尝试性组合模式”方案：
由于不动产登记制度的精密性和物权自身的复杂性以及中国机构改革的艰难性，笔者认为不得不选择过度性的渐进模式，逐步增强登记的出统一性和中立性。当然笔者所提的这种模式不是静态的，也不是可以给决策者或者学者或者读者以唯一的现成的方案，主要是提出一种改革的思路，供大家参考和探讨，或者说是达到一个抛砖引玉的效果。
具体的模式内容是这样的：先以土地登记为基础，将土地物权、房屋物权的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记。但特许物权、比照不动产登记的特殊动产的物权、林权、草原权、水权等的做法目前可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。待房地登记逐步完备，搭建起不动产登记的大框架以后就可以根据出现的新情况考虑移植到其他比如司法行政机关，然后再单独剥离出来成立专门的不动产登记行政机关，当然可以在这个过程中试验性的介入非行政的社会登记力量，比如公证机构或者事业单位或者较为成熟的社会组织不同程度进介入登记，在社会中立力量以及行政力量的整合中在不同时期找到最佳的结合点。当然在过度过程中行政机关是主导的，非行政力量的参与是尝试性逐渐介入的。另外，也不一定每个环节都走，根据具体情况可以适当跨越个别模式的组合。尤其是在这个过度阶段的初始阶段，由于土地的管理机关对土地登记信息掌握最为全面也最为熟悉，因此未来的不动产登记机关可以以土地管理机构为依托。
那么在过度的模式中要解决一个关键的问题就是过度组织载体的问题，从不动产登记的相关性原理考虑，土地是一切不动产物权的基石，是物权之母，因此土地以其坐标的功能决定了不动产登记其他非土地的不动产物权应当围绕土地这条主线进行，根据目前已经基本成熟的房地一体登记原理，先以国土资源部牵头开始我国不动产登记的新纪元。
