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　　2005年5月，某房产公司与某实业公司约定：某房产公司以某大厦前期投入作为出资，某实业公司保证后期资金投入并在合同订立后40个月内完工。2010年10月，某法院对某房产公司所有的楼层委托司法评估，其“估价假设”载明“估价结论是以估价对象享有公共配套设施、道路交通等为假设前提。”

　　此后，某法院委托司法拍卖，《拍卖特别规定》载明“拍卖标的物是以其在拍卖时的实际状况进行拍卖，成交后发生的费用由买受人承担”，某学校竞得该房屋。2011年6月，某实业公司向某学校交付房屋并要求其支付后期工程费500万元，某学校不予支付。某实业公司遂诉至法院要求某学校支付该款项。

　　本案的争议焦点在于如何看待“估价假设”与“拍卖特别规定”的效力。对此问题存在两种意见，第一种意见认为应尊重“估价假设”的效力，判决驳回原告的诉讼请求。第二种意见认为应以“拍卖特别规定”为依据，拍卖后产生的工程费应由买受人负担，判决支持原告诉讼请求。

　　笔者同意第二种意见。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条的规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。由此可见，估价报告系人民法院确定拍卖底价的根本依据。而估价方法是多种多样的，主要包括成本法、市场比较法、剩余法、假设开发法等等，本案采用的就是假设开发法。但无论采用哪种方法，均并不能改变拍卖标的物的现实情况、自然状况以及权利义务状态。因此，估价报告不宜作为处理本案的依据。然而，“拍卖特别规定”却截然不同，其具有法定的拘束力，只要参与竞买，竞买人就必须认可其规定，接受其约束，因为如果将拍卖活动视为要约，则“拍卖特别规定”就系要约的重要组成部分，而竞买人竞得该标的，就应当视为对要约的承诺。

　　本案中，“拍卖特别规定”已经明确以标的物在拍卖时的实际状况进行拍卖，其后产生的所有费用由买受人承担。那么，买受人某学校竞买所得的标的物就不应当包括后期工程费投入所得的相应配套。而某实业公司对拍卖标的物的后期投入是为某学校管理事务，有为某学校谋取利益的意思，且某实业公司并没有法定或者约定的义务，属于无因管理的范畴。

　　同时，也有观点认为联建合同已经约定某实业公司保证项目后期资金的投入并负责相关费用，故其应当自行承担后期建设费用，不得再向竞买人主张该笔费用。笔者认为该观点有待商榷，因为联建合同系某房地产公司与某实业公司订立的，并非某实业公司与某学校订立，而合同具有相对性，某实业公司对某房产公司虽然负有承担后期工程建设费的义务，但其对竞买人不负有该项义务。同时，某实业公司也不会因此不当得利，因为某房产公司所有的某大厦房屋已经被拍卖，他们之间先前订立的联建合同就处于履行不能的状态，故某房地产公司也可以据此向某实业公司主张相应权利。

　　（作者单位：重庆市第五中级人民法院）
四川省人民政府


四川省国家建设项目审计办法


四川省人民政府令〔第127号




《四川省国家建设项目审计办法》已经1999年6月24日省人民政府第25次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强国家建设项目审计监督，提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法》等法律、法规和国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内进行的国家建设项目以及有关建设、设计、施工、采购、工程监理等单位与国家建设项目直接有关的财务收支，应当依法接受审计监督。
审计机关对前款所列财务收支的真实、合法和效益，依法进行审计监督。
第三条 本办法所称国家建设项目，是指以国有资产投资为主或者以国有资产融资为主的基本建设项目和技术改造项目，包括使用国家财政性资金、政府设立的专项建设资金、国家统一借贷的外资款项等进行的基本建设项目、技术改造项目。
第四条 各级审计机关应当按照国家有关规定编制年度审计计划，依照法定职责权限和本办法规定，对本行政区域内的国家建设项目的总概算（预算）、年度预算的执行情况以及年度决算、项目竣工决算，依法进行审计监督。
审计机关履行审计监督职责所需经费，列入每年年初编制的财政预算，由本级人民政府予以保证。
第五条 审计机关对国家建设项目实施审计监督时，可根据工作需要，聘请具有特殊专业知识和技能的人员参予相关审计事项的审计工作。
第六条 审计机关开展国家建设项目审计，应当向有关部门通报审计事项，提出审计意见和建议；项目审计后要向同级人民政府报告审计结果。审计机关有权向社会公布有关建设项目的审计结果。
审计机关通报或者公布建设项目审计结果时，应当依法保守国家秘密和被审计单位的商业秘密。

第二章 审计管辖
第七条 国家建设项目审计按项目财政财务隶属关系或者国有资产监督管理关系，确定审计管辖范围。
只有一个投资主体的国家建设项目，由管辖该投资主体的人民政府审计机关负责审计；有两个以上投资主体的国家建设项目，由管辖其中投资比例大或实质上拥有控股权的投资主体的人民政府审计机关负责审计；对审计管辖范围不明确或有争议的，由上级审计机关确定管辖。
第八条 上级审计机关可以将其管辖范围内的国家建设项目授权下级审计机关审计，也可以直接审计下级审计机关管辖范围内的国家建设项目。但对同一审计事项不得重复审计。
第九条 部门和单位内部审计机构及社会审计组织对国家建设项目的审计，不能替代国家审计机关的审计监督。

第三章 开工前审计
第十条 按国家规定和省人民政府要求必须进行开工前审计的国家建设项目，在项目开工之前或停、缓项目复工建设之前（以下简称开工前），建设单位应当持经批准的项目建议书、项目设计总概算、年度建设资金计划等文件，向审计机关提出审计申请。
第十一条 审计机关受理审计申请后，应当在30天内提出审计意见或审计结论，发送建设单位和审批项目开工的行政主管部门。
第十二条 国家建设项目开工前审计的主要内容为：
（一）建设资金的来源渠道、筹措方式、偿还方式；
（二）征地、拆迁及道路修建、水电安装等前期费用支出；
（三）建设单位是否建立与国家建设项目有关的内部控制制度。
第十三条 对经审计不符合国家规定开工条件的国家建设项目，审计机关应当通知对建设单位资金拨付负有管理职责或者对其资金使用负有监督职责的部门暂停拨付有关建设款项，建议有关部门不予办理开工手续。

第四章 在建项目审计
第十四条 凡属国家规定的建设期较长的大中型国家建设项目，在其已开工建设、尚未办理竣工验收和交付使用的阶段，审计机关应当依照国家有关规定或同级人民政府的决定对其进行在建审计。
第十五条 国家建设项目在建审计的主要内容为：
（一）项目设计总概算调整情况；
（二）设计变更的内容和调整情况；
（三）各项建设资金来源到位情况和按照国家规定用途使用情况；
（四）建设项目经济合同实施情况；
（五）有无非法集资、摊派和乱收费的情况；
（六）建设成本及财务收支核算情况；
（七）是否按国家规定足额计提和缴纳国家税费。
第十六条 审计机关对存在重大问题的在建项目，除依法进行处理外，对应由其他部门处理的，应当及时移送。

第五章 竣工决算审计
第十七条 建设单位必须在国家建设项目初步验收结束后，及时按规定办理竣工决算，并向审计机关申请进行竣工决算审计。未申请实施竣工决算审计的，审计机关可依法实施审计。
第十八条 国家建设项目竣工决算审计的主要内容为：
（一）竣工决算报表和竣工决算说明书；
（二）建设项目投资及概算执行情况；
（三）工程造价结算情况；
（四）交付的固定资产、流动资产、无形资产、递延资产和各项结余资金的情况；
（五）尾工工程项目和资金预留的情况；
（六）建设收入和包干节余的核算、分配及留成情况；
（七）应交税费情况。
第十九条 审计机关接到申请竣工决算审计报告后，应当及时安排审计人员进行审计。
第二十条 审计机关在对国家建设项目进行审计的同时，应当对建设、设计、施工、采购、工程监理等单位与该国家建设项目直接相关的财务收支情况实施审计监督。审计机关对上述单位与国家建设项目有关的财务收支的审计，不受审计管辖范围的限制。

第六章 法律责任
第二十一条 对未经审计的国家建设项目和审计中发现擅自开工计划外工程或擅自扩大建设规模的国家建设项目，由审计机关建议有关部门责令其停止施工，建议有关部门停止拨付有关建设资金、不予批复项目决算、不予办理产权登记。
第二十二条 被审计单位违反国家财务收支规定给国家造成损失的，由审计机关责令限期追回损失，并向有关部门提出给予行政处分的建议。
第二十三条 违反本办法其他规定的，依照有关法律、法规的规定进行处理。
第二十四条 审计机关作出的审计意见和审计决定，被审计单位应当执行。审计机关作出的审计建议，有关部门应当及时依法作出处理，并将处理结果书面通知审计机关。
第二十五条 被审计单位对审计机关作出的审计决定不服的，可以向上一级审计机关或者本级人民政府申请行政复议。
第二十六条 审计人员滥用职权，徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，给予行政处分。

第七章 附 则
第二十七条 本办法自发布之日起施行。



1999年6月28日