当前不正当竞争行为的动向及对策新探
（福建司法学校 胡建中）
[内容摘要]：不正当竞争是市场经济竞争的产物，其存在具有极大危害性。“反不正当竞争法”是减少、杜绝其危害的有效手段，本文结合社会实践，分析了我国目前社会上的不正当竞争新现象，提出了相应的对策。
[关 键 词]：市场经济、不正当竞争、经济秩序、市场主体、法律意识、法律责任
一、不正当竞争行为的新动向
我国《反不正当竞争法》颁布实施已近十年，十年来，社会主义市场经济体制已逐步走向成熟，新的社会现象层出不穷，在不正当竞争的控制与反控制方面，也有了新的发展。一些具有新特点，而现行法律又未明确禁止的不正当竞争行为有所发展，严重侵蚀了社会主义市场经济运行机制。笔者在理论及实践中经过总结，认为当前的不正当竞争行为，除了《反不正当竞争法》列举的11种不正当竞争行为之外，还有以下几类不正当竞争行为：
1、利用媒体、广告，进行产品质量、功能、效果等各项指标对比，以表明本单位提供的商品或服务更优，打击特定或不特定竞争对手。这类行为有以下特点：（1）通过正当途径，打击贬低竞争对手，抬高自己，从而引诱接受本单位商品或服务的消费人群，获取更大利润是其目的；（2）行为形式多利用各类媒体，视、听众覆盖面大，影响较大；（3）内容上真假兼有，有的也可能属实；（4）危害性，此类行为将导致各竞争对手间相互影射、攻击，盲目夸大其词。危害了善良诚信的社会风气，也使企业不得不投入更多的广告费用，增加了商品成本，也易给消费者的误导。此行为规避了《反不正当竞争法》的规定，实践中执法部门难以认定，受害者又无法可依，当前有愈演愈烈之势。
2、由经营者出资，媒体出面，聘请“专家”进行与经营者商品相关内容访谈、咨询，向视听众消费者进行名为知识性，实为广告推销宣传的解释，在活动中鼓吹自己，贬低对手。这类行为当前有泛滥这势。其有以下特点：一是以公益形式掩盖其在活动中用隐蔽手段打击贬低竞争对手，行广告、推销的真实目的。利用广大民众对“专家意见”的信赖，诽于无形，虽不违反《反不正当竞争法》，但明显有违正常竞争的规则；二是利用广大视、听众对知识的渴求，对“专家”的信赖，进行不正常诱导，在贬低对手的同时，实际上也蒙蔽了消费者，侵犯了消费者的知情权，自主的选择权。在当前社会环境中，此举的危害性是显而易见的。无法可依，当前有愈演愈烈之势。
3、单位组织煽动、资助消费者投诉扩大化，激烈升级，制造声势，进而达到排挤、打击对手的目的。此类行为主要存在于同行业竞争，竞争对手一方通过各种渠道，一发现有消费者购买竞争对手商品或接受竞争对手服务不满意或该商品有瑕疵而投诉的，遂暗中进行煽动，借题发挥，以利益诱导，资助消费者在投诉索赔过程中漫天要价，扩大投诉范围，如向媒体、相关部门进行宣传或投诉，即名为投诉实为借机宣扬，以通过“小题大作”贬低竞争对手的商誉。笔者在工作中曾数次介入此类活动的调查，其典型一例是：消费者林某购得一瓶有微量杂质的矿泉水，遂持该矿泉水（未开封）投诉，索要100万元，遭拒绝后，就四处投诉，并邀请媒体记者以壮声势。后经查，此案中系竞争对手的鼓动资助所致，后经有关部门介入才得以平息，由于该产品质量一贯可靠，才没有造成更大的损失。此类行为的特点是：（1）行为具有隐蔽性，行为人通常是通过暗中煽动，资助消费者投诉升级，仅用少量投入，即让竞争对手焦头烂额，进而达到行为目的，而行为人不直接出面；（2）表面真实性，即指此类行为中的消费者及所获瑕疵商品是事实，能起到“现身说法”的效果，易得到广大消费者的认可：（3）现行《反不正当竞争法》中无此项禁止性规定，且相关法律、法规中亦无直接依据，职能部门难以处理。受害者无法通过法律途径解决，只好通过其他手段（包括不良手段）解决，将助长不良社会风气的发展。此类行为危害极大，重则可能影响一个企业的生存与发展。如著名的“三株”案件，因此而使“三株”公司一厥不振，成千上万人失业，严重影响了社会正常秩序。
4、互为竞争对手性质的单位，一方在竞争对手的某重要项目进行中，以利益引诱手段，从竞争对手处挖去项目关键人员，以釜底抽薪方式，造成对手项目的瘫痪，或聘（挖）来人才后，在对手项目基础上加以改造，使该商品以另一面目出现在市场，以拖垮对手。此类行为具有明显不正当性，表面上是人才的流通，实质上是不当竞争手段的一种。在个别地方立法中，已被地方法规所禁止。
5、由经营者资助，地方政府或职能部门及相关单位、组织举行所谓检查，区域性评比，操作出有利于本地方企业（主要是资助单位）的抽检、评比结果，并将结果在媒体上予以公布，以打击竞争对手。笔者曾经历过一例——某地市新上马的一家奶制品企业（集团），为打开市场局面，遂出巨资由该市技术监督，商品检疫，卫生、工商等部门参与组织，并有当地消费者权益保护协会介入，联合组织举行了地方性的牛奶类商品抽检、评比。其结果是本地该企业的奶制品各项指标均为“优”，而外地同类企业的商品均有某些指标不合格或基本合格，如国内知名的娃哈哈、乐百氏等产品，也被评出了“颜色”、“味感”比本地该企业同类产品较差的结论。
此抽检、评比结果一出，即在地方媒体公布，该企业也大作宣传，将结论随货发送，引起了不小轰动。此行为的特点可作如下归纳：一是形式符合，至少是不违反现行法规的规定。上述抽检评审单位均有此职权或权利，也算是为行使职权，是工作，也是为消费者负责，无可指责。但实则是地方保护主义的另一种表现形式，而且是“官”、“商”勾结的产物，与腐败也有着一定的联系；二是在消费者心目中，此评审结果具有相当的权威性，直接影响了消费者对商品的选择，越是如此，对竞争对手的打击越大；三是此类行为目前并无法律规范予以限制或禁止，其不合理性是确实存在的，同样也具有破坏公平竞争，破坏社会主义市场经济秩序的不良作用。
6、地方政府通过一些让利性行政措施、政策，在不违反《反不正当竞争法》第七条“政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定他购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动。……不得限制外地商品进入本地市场……”规定的情况下，进行力所能及的鼓励、保护本地企业，隐蔽地打击外地企业，使之竞争条件悬殊，进而使外地企业知难而退。主要表现为地方政府的不当行政措施更具隐蔽性，像陕西汉中市政府赤裸裸强行推销限购本地香烟的政策已不多见，代之以更灵活的手段。如某县为促进本地水泥厂和酒厂的发展，使之在竞争中处于有利地位，向辖区内各单位下达了销售指标，但并不是强制性指标，对完成指标的，从税收、财政上给予照顾，并制定了照顾的量化幅度。对完不成指标的，则运用税收、财政政策予以提醒，从而使得辖区内单位全心全意销售本县商品。用此行政措施，从财政、税收等诸方面予以奖励，极大支持了本地企业商品的销售。相对应地外地同类商品在该地的销售必然受到打击。前者是运用经济杆进行的调节，也通过一些具体行政手段，直接影响了销售者及销售终端购买或接受服务的选择。
7、商业欺诈行为，即经营者虚构事实，隐瞒真相，造成消费者和用户对其商品质量、价格及服务水准的误解，此行为在《消费者权益保护法》中已有规定，但从市场竞争的角度来分析，商业欺诈行为也是一种不正当竞争行为，由于行为人的欺诈，引诱了本应接受其他经营者商品的消费者，在侵犯消费者合法权益的同时，也侵犯了相关经营者的合法权益。同时，也破坏了诚实信用的商业风气，靠恶劣手段来争取顾客和市场，必将影响到良好市场机制的形成与发展。在日本《不正当的交易方法》中，此行为被界定为不正当竞争行为中的欺骗性的引诱顾客。
前述七类行为，理论上都符合不正当竞争行为的特征——主观上都是故意，有着明确的行为目的，在贬低、打击或限制竞争对手，或是地方政府挂促进本地经济发展之名，行地方保护之实；客观上均实施了具体行为、贬低、排挤竞争对手或非本地单位，明显违背了市场经济的基本运行机制，扰乱了社会主义市场经济的运行秩序，侵害了经营者及消费的合法权益。应当认定为“不正当竞争行为”。
二、惩治不正当竞争行为的法律对策
针对不正当竞争中出现的新情况、新现象，除了加强《反不正当竞争法》的宣传力度，提高市场主体的法律意识、加大查处力度外，主要应从以下两方面加以改进：完善“反不正当竞争”的立法，在有了更切实可行，完备的法律规范的前提下，真正做到“执法必严”，在严惩不正当竞争行为人的同时，警示教育其他市场经营主体。另外，应从确认资格方面，让具备《不正当竞争法》法律常识作为一个要件，以使法律意识深入到市场主体中。
一是完善立法，针对现行《反不正当竞争法》立法过于原则，线条粗，立法技术上不很严密的问题，应使之更具有实际操作性。建议在现有基础上，作如下修改、补充：
1、 修订、增加“不正当竞争行为”的种类，改进立法技术。现行《反
不正当竞争法》用列举的方法，规定了11种不正当竞争行为，结合近年来的实践，应将不正当竞争行为的新出现的情况加以总结，以补充不足之处。在立法技术上，就《反不正当竞争法》而言，采用单纯的列举示例方法，显然已不足以涵盖不正当竞争行为的发展。建议在修正中，采用列举示例法与概括相结合的方法，以利于执法部门结合社会具体情况，对符合不正当竞争特征，而法律又未明确规定的不正当竞争行为予以制裁，而不致无法可依。此种立法技术在我国许多部门法中均有体现，实践证明是切实可行的。
2、加强与其他相关法律的衔接关系。每一部门法，都是国家法律体系
中的组成部分，是一个有机整体，必然与相关联的其他法律间有适用上的联系。在立法中，这一点应引起立法者足够的重视，否则，将影响到法律适用的严谨逻辑性，真的成了“法网恢恢”，从而导致违法者成为漏网之鱼，或者在法规竞合时“趋利避害”成为可能，给执法工作带来难度，不利于实现法律之正义，在《反不正当竞争法》中，这一问题尤为突出。如在第七条所规定之行为发生时，行政机关的诉讼地位如何确定，用何种诉讼来维护受害者的权益，在《反不正当竞争法》的条款与其他法律规范竞合是，如何适用法律均有待进一步明确。笔者认为，在有行政机关参与的不正当竞争中，应先通过行政申诉或行政诉讼的方法，排除非行政干预，确定行政机关的法律责任，而后再起诉不法经营者。
3、完善法律责任的规定。现行《反不正当竞争法》对不正当竞争行为人所应承担的法律责任，做出以下规定：即《反不败之地正当竞争法》第20~32条之内容。可概括为民事责任、行政责任、刑事责任三种。本人认为前两种法律责任目前尚不够完善；首先是民事责任。现行《反不正当竞争法》第二十条规定：“经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担赔偿现任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。”显然都属于侵权的民事责任，采用的也是一般民事责任，仅是让行为人无利可图，当前已明显不足以震慑不正当竞争行为人。应考虑对恶性严重的不正当竞争行为，从法律上规定其承担“加重民事责任”或“惩罚性民事责任”，并明确加重或惩罚赔偿的幅度。如台湾《公平交易法》所做惩罚性赔偿之规定不仅要让违法行为人无利可图，更让其为此付出应有代价，甚至丧失再次可能违法的能力，才足以让其守法。同时，才足以挽回受害人的许多间接损失，以利保护其合法权益，保护其与不正当竞争行为斗争的积极性。从我国目前市场形势看，采用“惩罚性民事责任”的条件已经成熟。其一，市场经济体制已步入轨道，市场竞争日趋激烈，不正当竞争行为已严重影响到良好的市场秩序的形成；其二，“惩罚性赔偿责任”的理论探讨已近完整，符合我国立法的指导思想（求稳求成熟）的要求；其三，从国外同类经验及国内《消费者权益保护法》中“惩罚性赔偿”条款适用的效果看，没有理由不在《反不正当竞争法》中予以规定。
其二是行政责任。在《反不正当竞争法》中分为两种：一是行政处罚，这一行政制裁的规定是先进且完善的，而且力度强；二是行政处分，根据《反不正当竞争法》第30、31条的规定，主要是针对政府职能部门及责任人员参与不正当竞争。从实践中看，几乎形同虚设，主要问题有：一是违法行为情节与处分力度对应性不明确，存在以行政处分代替追究刑事责任的现象，往往责任单位或人员得不到应有的处理，建议在修订《反不正当竞争法》中对违法行为与所应受处分规定一个幅度以明确范围。二是现行《反不正当竞争法》将行政处分裁量权授予了上级机关或责任人员所在单位。从理论上讲，由上级行政机关干预、纠正下级行政机关参与不正当竞争，并对责任人员进行处理，是一种内部性质的行政行为。而且，现行《反不正当竞争法》并没有规定这种“纠正、处理”的行政行为是否应受司法权保障，而缺少这一点，该责任将失去法律责任的特征。而目前这些机关单位将行政处分作为单位内部的人事处理来解决，而无司法权的介入，从理论上讲混淆了违反《反不正当竞争法》的违法行为与一般违纪违章行为的性质。作为案件的当事人，主要是受害人对此处分决定一般无权过问，更得不到反馈，由于缺乏透明度，大多导致裁量单位敷衍了事，建议在修订《反不正当竞争法》时可适当授以案件当事人知情权、获得反馈权、申诉权，让当事人有权了解处分情况，有权监督并提出意见，以便能将法律责任落实，保障当事人的合法权益。有了完善的立法、规定，“有法可依”进而才谈得上“有法必依、违法必究、执法必严”这毕竟是关系到社会主义市场经济能否健康发展的大问题。
二是，要让市场经济职能部门及市场主体能知法、懂法，了解相关市场管理法规。目前，全国许多领域都在开展资格认证制度，建议市场管理机关，可否将有关市场管理，运行法律法规的掌握情况作为市场准入的资格认证的一个要件，即对要从事经营活动或市场管理执法的主体，进行必要的法律培训，并将此作为取得资格的一个重要条件，进而对发生达到一定标准的违反市场管理运行法律的经营者及其主要负责人，取消或限制其再次进入市场的资格。从实践中看许多发生不正当竞争的地方，从经营者、具体执法者到地方政府长官，多不了解《反不正当竞争法》的内容。
关于印发《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》的通知
安徽省阜阳市人民政府
关于印发《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》已经2008年3月25日市政府第23次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年三月二十八日
阜阳市经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为落实经济适用住房制度，保护当事人合法权益，根据建设部等7部委《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）等规章和文件规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指阜阳城区范围内，家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。
第三条 阜阳市城区经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本细则。
第四条 市人民政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房建设目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。
第五条 市房地产管理部门为市经济适用住房主管部门，负责研究提出经济适用住房建设和供应意见建议，并根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制经济适用住房建设发展规划和年度计划，提请市政府研究确定；负责颍州区范围内经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理工作，负责颍州区、颍东区、颍泉区、阜阳经济技术开发区经济适用住房建设管理的监督工作。颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区经济适用住房管理部门，负责辖区经济适用住房建设管理工作；颍州区房改部门负责辖区经济适用住房具体管理工作。
市发展改革部门会同有关部门，依据本市经济适用住房发展规划和项目年度计划，编制年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。
市建设主管部门负责经济适用住房建设的质量监督、核发施工许可证和施工管理等工作。
市城市规划部门负责经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
市国土资源部门负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。
市财政部门负责经济适用住房建设中政府投入资金的安排、审核、拨付、管理和监督工作。
市物价部门负责经济适用住房销售价格的审批和监督管理工作。
市监察部门负责监督市相关业务主管部门和各区政府在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第六条 经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排由市人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中予以明确。纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
第二章 优惠和支持政策
第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第八条 经济适用住房建设项目按国家政策规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外配套基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市房地产管理部门或颍泉区、颍东区房改部门、阜阳经济技术开发区建设部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人公积金和优先办理住房公积金贷款。
第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第十一条 经济适用住房的建设和供应应当严格执行国家规定的各项税费优惠政策。
第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。
第三章 建设管理
第十三条 经济适用住房应当统筹规划，合理布局，配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十四条 经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，具体由市人民政府根据当地经济发展水平、居民生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作原则，可以实行项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府以及颍泉区、颍东区人民政府、阜阳经济技术开发区管委会确定的经济适用住房管理实施机构直接组织实施。
第十六条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十七条 经济适用住房建设项目峻工验收，由市政府组织有关部门按照规定进行。建设单位将验收情况按照国家和省、市的有关规定向相关部门备案。
经济适用住房建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任。向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有相当资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第十八条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，有条件的也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
第十九条 经济适用住房建设单位应当对经济适用住房项目实行单独建账核算。市审计部门对经济适用住房项目实行专项审计，依法监督检查。
第四章 价格管理
第二十条 经济适用住房价格应当以保本微利为原则，实行政府指导价，销售价格由建设单位根据成本构成，向市物价部门申报，由市物价部门按照《安徽省经济适用住房价格管理办法》的规定核定销售基准价格。
第二十一条 经济适用住房的销售价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按增减代数和为零的原则确定。
第二十二条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
开发成本包括以下内容：
（一）征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用；
（二）勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）房屋建筑安装工程费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区公共基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）管理费。按照开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的2%计算；
（六）贷款利息。经济适用住房开发经营企业为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出，按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（7层及以上18个月，7层以下12个月），以开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的40%计算；
税金依照国家法律法规规定的税目和税率计算。
利润按照不超过开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的3%计算。
市、区人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
第二十三条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按国家规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第二十四条 经济适用住房建设单位应当将以下材料报经济适用住房管理部门备案：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（四）其他应当提供的材料。
第二十五条 经济适用住房销售价格经市物价部门审批后实行明码标价，任何单位和个人不得擅自提高。销售价格在项目开工前确定，不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。
第二十六条 经济适用住房实行收费明白卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写价格主管部门核发的建设项目交费登记卡，写明收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并签名。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价部门12358举报中心举报。
任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十七条 价格主管部门应当加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。
第五章 准入和退出管理
第二十八条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法另行制定，并向社会公示。
第二十九条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房，应同时符合下列条件：
（一）具有本市城镇户口；
（二）无房或现住房人均建筑面积低于市人民政府规定的住房困难标准；
（三）家庭人均年收入符合市人民政府划定的低收入家庭收入标准；
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭和城镇居民人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年1月31日前向社会公布。
第三十条 市、区经济适用住房管理部门应当向社会公布经济适用住房的房源情况，包括房型、套数、位置、价格及供应计划。经济适用住房供应当严格按照规定程序操作。
第三十一条 申请购买经济适用住房，按下列程序办理：
（一）符合条件的家庭由户主持本人身份证、户口簿、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、家庭成员收入证明、未参加过福利分房和购过政策性住房的证明以及其他需要提交的证明材料，向户口所在街道办事处提出书面申请，填写《阜阳市××区经济适用住房购买申请表》；
（二）街道办事处应当自收到申请材料之日起20日内，就申请人家庭收入、家庭住房面积是否符合规定条件采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行审核，申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核符合申请条件的，在街道办事处和所在社区公开栏就申请家庭的人口、住房等情况进行公示，公示期限为15日，对公示无异议或异议不成立的，将审核意见和申请材料一并报区经济适用住房管理部门；
（三）区经济适用住房管理部门应当自收到申请材料之日起10日内，对申请人的家庭收入和住房面积等情况进行复核。经复核，符合规定条件的，由区经济适用住房管理部门公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区由区人民政府或管委会批准，作为经济适用住房供应对象，书面通知申请人，并在阜阳日报或颍州晚报等媒体上向社会公布，向市房地产管理部门备案。颍州区经济适用住房供应对象由区人民政府认定并报市房地产管理部门批准后，向社会公布；
颍州区经济适用住房建设和管理由市人民政府负责，经批准为颍州区经济适用住房供应对象的，由市房地产管理部门核发《阜阳市经济适用住房准购证》。申请人持《阜阳市经济适用住房准购证》，到指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。
颍泉区、颍东区和阜阳经济技术开发区经济适用住房的建设和管理分别由区政府、管委会负责。被批准的经济适用住房供应对象，由区政府、管委会核发《阜阳市××区经济适用住房准购证》，到所在区指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。
第三十二条 经济适用住房供不应求的，对供应对象实行轮候制。对领取《经济适用住房准购证》的申请人，分区域按其身份证号码随机摇号排序，向社会公示后，确定供应对象轮候顺序。
符合购买条件的军烈属、残疾人、市级以上劳动模范，可以优先购买经济适用住房。
第三十三条 符合条件的家庭，可以持准《经济适用住房准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分不得享受优惠，由购买人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。
第三十四条 经济适用住房建设单位按照管理范围，须将销售方案（包括套数、面积、对象等）报市、区经济适用住房管理部门审核，未经审核的一律不得销售。未销售完的经济适用住房可以转入下年度销售。
经济适用住房建设单位应当在销售前到市房地产管理部门办理房屋销售有关手续。
市房地产管理部门应当提供销售经济适用住房规范的合同文本。
第三十五条 市房地产、国土资源管理部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十六条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由市人民政府确定，政府可优先回购。
第三十七条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
第三十八条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第三十九条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第六章 单位集资合作建房
第四十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市人民政府规定的低收入住房困难家庭。
第四十一条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第四十二条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第四十三条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、区人民政府以成本价收购后用作廉租住房。
第四十四条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
第四十五条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第四十六条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
第七章 监督管理
第四十七条 市、区经济适用住房管理部门要加强对已售经济适用住房的后续管理，切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
第四十八条 市、区人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。
（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由相关部门按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。
（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
第四十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、区人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依照法律法规和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
第五十条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第五十一条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第八章 附 则
第五十二条 各县（市）人民政府可以参照本细则执行。
第五十三条 本细则下发后尚未销售的经济适用住房，执行本细则有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本细则规定的，应按本细则做相应调整。
第五十四条 本细则由市房地产管理部门负责解释。
第五十五条 本细则自发布之日起执行。市人民政府2005年9月2日下发的《阜阳市经济适用住房管理实施细则》（阜政发 〔2005〕45号）同时废止。
阜阳市廉租住房保障管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为完善廉租住房制度，逐步解决阜阳城区低收入家庭的住房困难，依据建设部等9部委《廉租住房保障办法》（建设部第162号令），结合我市实际，制定本细则。
第二条 阜阳城区低收入住房困难家庭廉租住房保障管理，适用本细则。
阜阳城区范围内，居住户口、家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的城市低收入住房困难家庭，可按照本细则规定享受廉租住房保障。
第三条 廉租住房保障对象、工作目标、保障措施，由市人民政府在解决阜阳城区低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，予以明确，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条 市房地产管理部门为我市住房保障主管部门，负责全市廉租住房保障监督管理工作。
颍州区、颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区住房保障部门，负责辖区内廉租住房保障的具体管理工作。
发展改革、监察、财政、民政、国土资源、城市规划、物价、统计、税务、金融管理等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章 保障方式
第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
货币补贴是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力，也可通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条 市人民政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定：
（一）低收入住房困难家庭货币补贴额度为：（保障面积标准―家庭人均现住房建筑面积）×自然户家庭人数×租赁补贴标准。
（二）低保住房困难家庭货币补贴额度为：保障面积标准×家庭保障人数×市场平均租金。
现保障面积标准确定为人均住房建筑面积10平方米及以下。
现住房建筑面积为受理核查时该住房困难家庭的自有住房面积。
现低保家庭保障人数是由当地民政部门核定的低保困难家庭的实际人数。
第八条 城市低收入住房困难家庭每平方米租赁住房补贴标准由市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。
对城市居民最低生活保障家庭，按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准。
市场平均租金由物价部门会同住房保障主管部门测定。
第九条 采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章 保障资金及房屋来源
第十条 廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障专项资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）中央和省财政廉租住房保障专项补助资金；
（六）社会捐赠及通过其他渠道筹集的资金。
第十一条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）社会捐赠的住房；
（三）腾退的公有住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十三条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十四条 新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在规划设计条件和用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条 廉租住房建设免征行政性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章 申请与核准
第十六条 申请廉租住房保障的家庭应当同时具备下列条件：
（一）家庭成员中至少有1人具有城区居民常住户口；
（二）家庭人均现住房建筑面积低于市政府当年公布的保障面积；
（三）家庭人均收入低于市政府公布的低收入家庭标准；
（四）家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者有民政部门认定的扶养关系。
第十七条 申请家庭现住房面积是指家庭成员拥有的私有住房或者承租的公有住房面积。
第十八条 申请廉租住房保障，按下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请；
（二）申请人应当真实填写《阜阳城区廉租住房申请表》，并如实提交下列材料的原件和复印件：
1．家庭成员户口簿、身份证；
2．申请人工作单位或居住地社区出具的家庭成员收入和家庭住房情况证明；
3.有效的城镇居民最低生活保障金领取证；
4.合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系的证明；
5.烈属、孤老、残疾的，需提供合法有效证明；
6.家庭现居住房屋的权属证明、家庭主要成员及住房的现场照片；
7.其他有关材料。
（三）街道办事处应当自受理申请之日起20日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行核实，提出初审意见，并在街道办事处和居住社区公示栏内张榜公示，公示期限不少于15日，公示无异议或异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送区人民政府住房保障部门；
（四）区住房保障部门应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人的家庭住房状况是否符合条件规定提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（五）同级民政部门应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并书面反馈同级住房保障部门。
（六）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由区住房保障部门在区人民政府网站上或以其他方式予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或异议不成立的，报区人民政府批准，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并在阜阳日报或颍州晚报向社会公开登记结果，报市住房保障主管部门备案。
经审核，不符合规定条件的，区住房保障管理部门应当书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向本级人民政府或上级住房保障主管部门申诉。
第十九条 区住房保障管理部门、民政等有关部门以及街道办事处、居委会可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第二十条 区住房保障部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，应当优先安排发放补贴，做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十一条 对轮候到位的实物配租低收入住房困难家庭，区住房保障管理部门应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，在区人民政府网站上或以其他方式予以公布。
第二十二条 区人民政府批准登记的住房保障对象，所需货币补贴资金由区人民政府向市人民政府报告，由市住房保障主管部门会同市财政部门审核，报市人民政府审批。市、区财政按一定的比例拨付补贴资金。
颍州区实物配租的廉租住房由市住房保障主管部门负责建设、管理。颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区实物配租的廉租住房由各区政府和开发区管理管委会负责建设、管理。
第二十三条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第五章 监督管理
第二十四条 市住房保障主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
市、区人民政府每年向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。
第二十五条 区住房保障部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十六条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报区住房保障部门。
区住房保障部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十七条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）未如实申请家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭人均收入连续1年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
（三）因家庭人数减少或住房面积增加超出保障标准和保障条件的；
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