城市房地产中介服务管理规定
建设部
城市房地产中介服务管理规定
1996年2月1日，建设部
第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条 凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。
省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第五条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
第六条 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
第七条 房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第八条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第九条 房地产中介服务人员的资格考试，由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲，指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题，报建设部核准后，方可实施。
第十条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，应当向原发证机关申请补发。
第三章 中介服务机构管理
第十一条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。
第十二条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。
需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。
第十三条 设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第十四条 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
第十五条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十六条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十七条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
第十八条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第十九条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。
第二十条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。
第二十一条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
第二十二条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十三条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十四条 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
第五章 罚则
第二十五条 违反本规定，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本规定第十条第一款规定的，吊销资格证书，并可处以罚款；
（三）违反本规定第二十二条规定的，吊销资格证书，没收非法所得，并可处以罚款；
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第二十六条 因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第二十七条 房地产中介服务人员违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十九条 省、自治区、直辖市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第三十条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十一条 本规定自1996年2月1日起施行。
本规定发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本规定补办手续，经审查合格后，方可继续营业。
宁波市政府服务外包暂行办法
浙江省宁波市人民政府
宁波市政府服务外包暂行办法
宁波市人民政府令
第１６９号
《宁波市政府服务外包暂行办法》已经２００９年１１月２４日市人民政府第６７次常务会议审议通过，现予发布，自２０１０年１月１日起施行。
市长 毛光烈
二○○九年十二月一日
第一章 总 则
第一条 为发展政府服务外包，创新公共服务的体制机制，提高公共服务的效率和品质，建设服务型政府，加快现代服务业发展，制定本办法。
第二条 本市行政区域内各行政机关以及法律、法规授权或者法律、法规、规章委托执法的组织（以下统称行政机关）政府服务外包，适用本办法。
第三条 本办法所称政府服务外包（以下简称服务外包），是指行政机关将社会管理、公共服务、后勤服务等技术性劳务类事务，委托给具备条件的企业、科研机构、高等院校或其他组织（以下统称承包商）履行，并支付相应报酬的民事法律行为。
第四条 行政机关服务外包，应当遵守民法通则、政府采购法、合同法等法律规定，坚持公开透明原则、公平竞争原则、公正原则、诚实信用原则。
第五条 任何符合条件的承包商都可以参加服务外包，任何单位和个人不得采用任何方式，阻挠和限制承包商进入服务外包市场，也不得对承包商实行差别待遇或者歧视待遇。
第六条 在服务外包活动中，行政机关有关工作人员与承包商有利害关系的，必须回避。承包商认为行政机关有关工作人员与其他承包商有利害关系的，也可以申请其回避。
第七条 鼓励成立服务外包行业协会，开展业务培训，培养专门人才，制定服务项目标准和行为规则，指导和规范服务外包项目管理活动，推动服务外包行业和市场的健康发展。
第二章 服务外包范围
第八条 下列事项可以实行服务外包：
（一）电子设备、网络、软件开发和维护管理；
（二）培训教育；
（三）专业技术鉴定、检验、检测；
（四）统计、论证、咨询、课题调查研究；
（五）规划编制、法规规章等文件的起草；
（六）代履行等行政执行的辅助性工作；
（七）政府法律顾问事务；
（八）居家养老等社会公共服务；
（九）公务活动的组织、服务；
（十）后勤服务；
（十一）其他依法可以外包的事项。
第九条 行政处罚、行政许可、行政检查、行政收费、行政确认、行政征收征用、行政强制执行等政务行为，不得实行服务外包。
对服务外包事项涉及政务行为的界定不够明确的，行政机关应按事项内容报同级编制、政府法制、财政、监察等相应管理部门进行合法性和可行性审查，在确定后按本办法执行。
第三章 服务外包程序
第十条 行政机关应当加强社会调查，通过各种方式听取基层群众意见，了解群众需求，实现服务外包的民主、科学决策。
第十一条 行政机关服务外包，应当事先制定有关方案。
服务外包方案应当包括以下内容：
（一）服务外包事项和依据；
（二）对承包商的资质、条件等要求；
（三）经费及其来源；
（四）工作业务业绩及服务质量要求、评价程序和方法；
（五）监督方式；
（六）争议解决办法；
（七）其他有关内容。
第十二条 服务外包信息应当在宁波市政府采购网等公众媒体上发布，但涉及国家秘密、商业秘密的除外。
第十三条 服务外包采用以下方式：
（一）公开招标；
（二）邀请招标；
（三）竞争性谈判；
（四）单一来源采购；
（五）询价；
（六）国家有关部门认定的其他方式。
第十四条 公开招标应作为服务外包的主要方式。
对应当公开招标的事项，行政机关不得以任何方式规避。
第十五条 行政机关可依法自行组织服务外包，也可委托集中采购机构或具备资格的中介机构代理。
第十六条 承包商申请参加服务外包，应当符合下列条件：（一）具有独立承担民事责任的能力；
（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（三）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
（四）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
（五）参加服务外包活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
（六）法律、行政法规规定的其他条件。
对有特殊要求的服务外包项目，经政府采购监督管理部门牵头论证并报同级政府批准，行政机关可以规定承包商的特定条件。
第十七条 行政机关可以要求承包商提供有关资质证明文件和业绩情况，并根据前条规定的条件和服务外包项目的特殊要求，对承包商的资格进行审查。
第十八条 两个及以上的承包商可以组成一个联合体，以一个承包商的身份参加服务外包。
以联合体形式参加服务外包的，各承包商均应当具备本办法第十六条规定的条件，并提交联合协议，载明各方承担的工作和义务。联合体各方应当共同与行政机关签订合同，就合同约定的事项承担连带责任。
第十九条 服务外包项目通过招标方式进行的，自招标文件开始发出之日起至提交投标文件截止之日止，不得少于２０日。
第二十条 在招标过程中出现下列情形之一的，应予废标：
（一）符合专业条件的承包商或者对招标文件作实质响应的承包商不足三家的；
（二）出现影响采购公正的违法、违规行为的；
（三）报价均超过了预算而不能支付的；
（四）因重大变故，采购任务取消的。
废标后，行政机关应当将废标理由通知所有投标人。
第二十一条 废标后，除服务外包事项被取消情形外，应当重新组织招标；需要采取其他方式进行的，应当在服务外包活动开始前获得有关部门批准。
第二十二条 行政机关或者其委托的代理机构应当组织对承包商履约的验收。大型或者复杂的项目，应当邀请国家认可的质量检测机构参加验收工作。验收方成员应当在验收书上签字，并承担相应的法律责任。
第二十三条 行政机关、代理机构对服务外包项目的有关文件应当妥善保存，不得伪造、变造、隐匿或者销毁。文件的保存期限为从服务外包结束之日起至少十五年。
前款所指的文件包括服务外包活动记录、预算、招标文件、投标文件、评标标准、评估报告、定标文件、合同文本、验收证明、质疑答复、投诉处理决定及其他有关文件、资料。
第二十四条 服务外包中标、成交通知书对行政机关和中标、成交承包商均具有法律效力。中标、成交通知书发出后，行政机关改变中标、成交结果，或者中标、成交承包商放弃中标、成交项目的，应当依法承担法律责任。
第二十五条 行政机关与中标、成交供应商应当在中标、成交通知书发出之日起三十日内签订合同，合同内容按照服务外包有关文件所记载的事项确定，
行政机关可以委托代理机构代表其与承包商签订合同。由代理机构以行政机关名义签订合同的，应当提交行政机关的授权委托书并作为合同附件。
第二十六条 服务外包合同自签订之日起七个工作日内，行政机关应当将合同副本报同级政府采购监督管理部门等有关部门备案。
第四章 服务外包实施制度
第二十七条 服务外包项目实行项目经理负责制。
承包商应当在服务外包有关材料中，说明承担业务管理职责的项目经理情况，接受行政机关审查。
第二十八条 承包商应当按合同约定，选派符合条件的人员担任项目经理，组建项目管理机构，履行服务外包合同。
承包商不得擅自变更已经确认的项目经理。
第二十九条 项目经理应当具备以下条件：
（一）遵守法律、法规、规章；
（二）身体健康，能够完成工作任务；
（三）个人信用记录良好，没有因故意犯罪被刑事处罚的记录；
（四）具有和履行职责相适应的学历、工作经历或从业资格；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
第三十条 承包商建立以项目经理为首的管理制度，项目经理应当与本组织的法定代表人签订协议，在授权范围内对项目负有全面管理责任。
第三十一条 项目经理履行下列职责：
（一）贯彻执行有关法律、法规、规章和各项管理制度；
（二）严格财经制度，加强财经管理，正确处理各方的利益关系；
（三）对服务外包项目的进程进行有效控制，执行有关规范、标准和程序，全面履行合同规定；
（四）其他由项目经理负责履行的职责。
第五章 政府监管与服务
第三十二条 承包商、行政机关对服务外包范围、程序等有疑问的，可以向政府法制机构或政府采购监督管理部门咨询。
双方在履行合同过程中发生争议的，可根据仲裁条款或者协议申请仲裁，仲裁机构应当依法处理。
第三十三条 监督管理部门应当加强对服务外包活动的监督检查，对有违反规定的行为，应当及时责令整改。
监督检查的主要内容包括：
（一）有关法律、法规、规章的执行情况；
（二）服务外包范围、方式和程序的执行情况；
（三）服务外包有关工作人员的职业素质和职业技能。
第三十四条 服务外包后，行政机关应当对工作经费和工作人员的岗位进行相应调整，加强调查研究、日常监管、行政指导，及时发现和解决行政管理中产生的各种问题。
第三十五条 行政机关服务外包，不得向承包商指定购买商品或接受服务的渠道，不得索取或者收受财物，不得谋取其他不正当利益。
第三十六条 新开展或新增加财政拨款的公共服务项目具备服务外包条件的，一般应当通过服务外包的方式进行。
第三十七条 各部门应当加快政府服务管理模式的创新，促进服务外包发展，规范市场秩序。
各部门应当加强服务外包发展现状和趋势的分析研究，为政府决策和服务外包企业服务。
第三十八条 对涉及群众切身利益或者重大的服务外包事项，审计机关应当对服务外包的有关情况进行审计监督。
第三十九条 政府采购监督管理部门应当建立服务外包评价制度，委托有资质的专业社会统计调查机构评价，结合社会公众和服务对象意见，对服务质量、社会满意度等进行绩效考核。
对考核优秀的承包商，在以后的服务外包中应当优先。
第六章 附则
第四十条 行政机关、承包商违反本办法规定的，按照政府采购法等有关法律、法规、规章规定处罚。
第四十一条 本市行政区域内其他国家机关、群众组织、社会团体服务外包，可参照本办法执行。
第四十二条 对金额较小、需要保密、情况紧急等服务外包事项，可以简化相应程序，但不得违反国家和本办法的禁止性规定。
第四十三条 国家、省政府对服务外包另有规定的，从其规定。
第四十四条 本办法自２０１０年１月１日起施行。
