平凉市人民政府关于印发《平凉市经济适用住房管理实施办法》的通知
甘肃省平凉市人民政府
平政发〔2006〕153号
平凉市人民政府关于印发《平凉市经济适用住房管理实施办法》的通知
各县（区）人民政府、市直各部门、中省驻平各单位：
《平凉市经济适用住房管理实施办法》已经市政府第57次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
二OO六年九月二十八日
平凉市经济适用住房管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，加快经济适用住房建设，改善城镇中低收入家庭的住房条件，根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行印发的《经济适用住房管理办法》及有关规定，结合本市实际，制定《平凉市经济适用住房管理实施办法》（以下简称《办法》）。
第二条 本《办法》所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房。
第三条 本《办法》适用于本市行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理。
第四条 市建设行政主管部门负责本市范围内经济适用住房的指导、实施和管理。
县、区人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。
第五条 县级以上人民政府发改委、国土资源、规划、财政、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 市、县人民政府发改行政主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，报市、县人民政府批准后组织实施。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。
中央、省属驻平单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理，纳入当地经济适用住房建设计划，统一管理。
第七条 县、区人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本县、区经济适用住房建设规划。市建设行政主管部门在县、区规划的基础上，编制全市经济适用住房建设规划。
第八条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第二章 优惠政策
第九条 经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。市、县国土资源管理部门应当按照土地利用总体规划和城市总体规划，根据经济适用住房年度建设计划，合理安排经济适用住房建设用地。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第十条 法律、法规、规章规定和经省物价、财政部门批准的应由经济适用住房建设单位向有关部门缴纳的费用，由经济适用住房建设单位自行缴纳，并计入经济适用住房建设成本。涉及经济适用住房建设的行政事业性收费，除按规定免收外，其余一律减半征收；属于政府指导价的经营性收费，按规定收费标准的下限收取。经济适用住房建设和交易中的税收减免，按照有关法律、法规、规章和政策规定执行。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第十一条 购买经济适用住房的个人依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，并提供准予购买经济适用住房的证明，在资金不足时可向商业银行申请购房贷款。
第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的正常缴纳住房公积金的单位职工个人发放。
第十三条 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押，向商业银行申请住房开发贷款。
第三章 开发建设
第十四条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行招投标制。招投标按有关规定进行。参与投标的房地产开发企业必须具有三级以上资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十五条 经济适用住房建设遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，建设规模平凉城区原则不小于3万平方米，各县原则不小于2万平方米。经济适用住房的套型以中、小套为主，中套建筑面积控制在90平方米左右，小套建筑面积控制在70平方米左右。根据建设区位、场地条件、住房需求和家庭人口等实际情况，在经济适用住房小区规划中，可以适当建设一些较大套型的住房，但较大套型的住房套数不得超过总套数的20%，每套建筑面积不得超过100平方米。
第十六条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、环保节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。经济适用住房建设应当在计划规定的期限内开工建设。在规定期限内未开工建设的，原批准的项目计划自行废止，建设单位应当按照申报程序重新办理相关审批手续。
第四章 申报审批
第十七条 经济适用住房建设项目，由建设单位向当地建设（房地产）行政主管部门申报，由建设（房地产）行政主管部门会同发改委、国土、规划部门共同审核，报市、县人民政府批准后组织实施。
第十八条 经济适用住房建设项目按下列程序申报：
（一）建设单位向同级建设（房地产）行政主管部门提出包括下列内容并附有相关材料的书面申请：
1、经济适用住房开发建设计划方案；
2、建设用地的土地使用权批准文件；
3、规划部门选址意见书；
4、建设资金来源说明；
5、其他需要说明的情况。
（二）建设单位向发改部门申报立项。
（三）建设单位到国土、规划部门办理土地划拨和规划许可。
（四）建设单位持以上批准文件到人防、消防、环保、地震、气象等部门办理相关手续。
（五）建设单位到建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。
（六）建设单位到物价部门申请核定销售价格。
第十九条 依据国家《建筑工程质量保修条例》，经济适用住房建设单位应当对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。设计、监理、施工单位应当承担与之相关的责任。建设单位应当向经济适用住房购买人出具由市建设行政主管部门监制的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并依法承担规定范围内的保修责任。
第五章 购房对象资格认定及审批
第二十条 具有本市、县城镇常住户口的城镇居民家庭（含符合当地安置条件的军队退役人员）和职工，凡符合下列条件之一的均可向户口所在地的建设部门申请购买经济适用住房：
（一）无房或人均住房建筑面积低于16平方米以下的住房困难家庭（以职工及配偶《职工住房情况登记表》为依据）；
（二）享受城镇居民最低生活保障的家庭；
（三）属中低收入家庭。按照市、县统计局公布的人均可支配收入乘以家庭人口作为基数，家庭收入在此以下的为中低收入家庭；
（四）符合上述条件的政府公益性建设涉及的被拆迁人可适当优先。
第二十一条 购买本市经济适用住房按下列程序进行资格认定：
（一）夫妇双方为行政、企事业单位工作人员的，由双方单位出具其年工资、福利收入、住房情况证明，由建设（房地产）行政主管部门核定购房资格；
（二）无工作单位的，由户口所在地街道办事处初审，报市、区、县建设（房地产）行政主管部门核定购房资格；
（三）符合购房条件的家庭，原则上每户只能购买一套经济适用住房；
（四）对无工资收入或夫妇双方一方有工资收入、住房情况、家庭收入情况不能准确认定的居民家庭，由县、区建设部门组织，在申请人居住社区进行公示。
第二十二条 购买平凉市直经济适用住房的，向市建设局申请核定购房资格；购买崆峒区经济适用住房的，经区建设局初审后，报市建设局核定购房资格。各县购买经济适用住房的资格认定由各县建设（房地产）行政主管部门负责。
购买经济适用住房按下列程序审批：
（一）购房申请人向当地建设（房地产）管理部门提供下列材料：
1、夫妻双方或一方的本市城镇常驻户口原件及复印件（审查后原件退回）；
2、夫妻双方收入的书面证明；
3、夫妻双方或户主身份证复印件；
4、现住房产权证或租赁契约原件及复印件（审查后原件退回）；
5、填写《平凉市城镇居民购买经济适用住房申请表》
市、区、县建设（房地产）管理部门在规定时间内完成核查。符合条件的向社会公示，公示期限15天。公示后有投拆的，由市、区、县建设（房地产）行政主管部门会同有关部门调查、核实；对无投拆或经调查、核实投诉不实的，由市、区、县建设（房地产）行政主管部门在经济适用住房申请表上签署审查意见，并注明可以认购的房屋面积标准。
（二）市、县建设（房地产）管理部门对审查合格的购房人核发购买经济适用住房购房卡。由购房人持卡到户口所在地经济适用住房建设单位购房。符合条件的家庭，可以凭经济适用住房购房卡选购一套与核准面积相应的经济适用住房。
第六章 价格的确定和公示
第二十三条 经济适用住房价格实行政府指导价，其价格构成，按照国家计委、建设部关于《经济适用住房价格管理办法》的通知（计价格〈2002〉2503号）规定，主要由开发成本、税金和利润三部分组成，由价格主管部门会同建设（房地产）主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。
（一）开发成本
1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费，水暖电气安装工程费及附属工程费。
4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
5、管理费按照不超过本项1至4目费用之和的2%计算。
6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
7、行政事业性收费按照给予的优惠政策计收。
（二）税金
依照国家规定的税目和税率，给予合理减免后计算。
（三）利润
按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。
第二十四条 经济适用住房价格由市、县人民政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门按照《经济适用住房价格管理办法》确定。经济适用住房价格确定后，应当通过媒体向社会公示。经济适用住房销售必须实行明码标价，向社会出售的经济适用住房销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。经济适用住房的区位、结构、楼层、朝向调节系数，按价值规律和市场需求确定。
第二十五条 向经济适用住房建设单位收取的各项费用实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写物价部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十六条 经济适用住房预售参照商品房预售程序办理，在办理预售许可手续时，需提供物价部门核定的价格批文。
第二十七条 经济适用住房现房销售实行备案制度。
经济适用住房建设单位应当在现房销售前，将下列文件和资料报送市、县建设（房地产）主管部门备案：
（一）关于建设经济适用住房的批准文件；
（二）土地使用权证；
（三）建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）建设工程竣工验收证明；
（五）其他相关资料。
第二十八条 居民家庭购买经济适用住房后，应按照规定及时办理房屋权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当审查购房人的购买资格和购买面积、购买价格的执行情况，并在权属证书上分别注明经济适用住房和划拨土地等。
第七章 监督管理
第二十九条 经审批列入计划的经济适用住房住宅小区，在实施建设中，必须按照原审定批准的方案组织实施。公用配套设施、绿化等均由建设单位按规划要求同步建成，并不得改变用途。各级建设主管部门必须加强对经济适用住房建设的监督管理，确保工程质量。
第三十条 经济适用住房主管部门应根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居民住房条件和家庭人口结构等因素，适时调整购买经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。
第三十一条 经济适用住房应按照《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》，实行社会化、专业化、市场化的物业管理。
第三十二条 经济适用住房销售时，应按照国家有关规定建立专项维修资金。
第三十三条 经济适用住房竣工后应按照建设部《城市新建小区管理办法》（建设部第33号令）的规定，由建设行政主管部门牵头，会同发改、国土、规划、消防等部门参与，对小区内主体工程、配套设施、绿化等进行综合验收。
第三十四条 市、县人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房。确需发展集资、合作建房的，须严格按照国家《经济适用住房管理办法》的有关规定执行。
各党、政、群机关和全额拨款的事业单位均不得以集资、合作建房的名义，变相搞实物分房或房地产联合开发经营。
第三十五条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售等环节的管理，对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格，以及不执行物价部门核准的经济适用住房价格的，由物价部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，由建设（房地产）行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。
第三十六条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或违规参与集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对购房人进行处罚，对出具虚假证明的单位，由建设（房地产）管理部门提请有关部门追究单位主要领导及相关责任人的责任。
第三十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证五年内不得转让、出租或赠与；五年后，经补办土地登记，方可上市交易；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向当地政府财政部门交纳收益。具体按照《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》的相关规定执行。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
第三十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给已取得经济适用住房资格但尚未购买经济适用住房的家庭后，方可再次申请。
第八章 附 则
第三十九条 本《实施办法》由平凉市建设局会同市发改委、国土资源、物价、人民银行等行政主管部门根据相关内容负责解释。
第四十条 本《实施办法》自发布之日起施行。
企业与知识产权
福建凌一律师事务所 许育辉
随着世界经济、科技一体化和世界贸易自由化进程的加快，传统经济形态迅速向知识经济转化，知识产权在各国政治、经济、文化生活中的地位愈来愈重要，以《与贸易有关的知识产权协议》（即TRIPS协议）为代表的知识产权保护与商品贸易、服务贸易一起成为世界贸易组织的三大支柱。我国也已按照TRIPS协议的要求和我国的承诺，修订和制定了专利法、商标法、著作权法、计算机软件保护条例、集成电路布图设计保护条例等知识产权保护法律法规。这表明我国知识产权保护工作已与世界同步进入了一个新世元。
那么，什么是知识产权？知识产权是智力成果的创造者和生产经营活动中标记所有人依法所享有的权利的总称。其核心是科技成果和其他知识成果归谁所有、如何使用和转让,以及产生的利益怎样分配的问题。根据 1 967年 7月 1 4日在斯德哥尔摩签订的《建立世界知识产权组织公约》 (简称 WIPO)第 2条规定 ，知识产权的保护范围有下列各项 :1 .文学、艺术和科学作品 ; 2 .表演艺术家的演出、录音制品和广播节目 ; 3 .人类在各个领域的发明 ; 4.科学发现 ; 5.工业品外观设计 ; 6.商标、服务标志和商号名称及标志 ; 7.禁止不正当竞争 ,以及一切在工业、科学、文学或艺术领域由智力活动而产生的其它权利。在TRIPS协议规定的知识产权范围中，还包括"未披露过的信息专有权"，这主要是指工商业经营者所拥有的经营秘密和技术秘密（KNOW-HOW）等商业秘密。此外，该协议还把"集成电路布图设计权"列为知识产权的范围。此外，不断涌现的一些新型智力成果，如计算机软件，生物工程技术，遗传基因技术，植物新品种等，也是当今世界各国所公认的知识产权的保护对象。 其中，专利权与商标权又被统称为"工业产权"。它们是需要通过申请、经行政主管部门审查批准才产生的民事权利。版权与商业秘密专有权，则是从有关创作活动完成时起，就依法自动产生了。
也许有些企业认为知识产权离自己很远，其实这是误解，每个企业都有知识产权问题。任何企业都有自己的生产工艺技术、产品和品牌；都有围绕着市场需求的产品研究与开发，以及不间断的产品设计与改进。同样，企业都还有推销自己产品的服务。比如说，企业成立都有名称或字号，企业的产品或服务都有自己的牌子（商标，包括注册商标和非注册商标），这属于知识产权领域；产品或服务的销售渠道隐含着竞争优势，是企业的商业秘密，这也属于知识产权领域。因此，企业必须考虑对自己的生产工艺技术、特有的品牌商标、研究与开发秘密、产品设计以及自己的产品服务实行知识产权保护，以确保享有发明创造及非专利技术的所有权以及商标的专有权，从而保证企业在尽可能长的法定时间内获取最大的市场利润；避免或减少自己的成果被他人窃取，失去应得的市场利益。
可见，企业必须认识到，不但资本、技术、厂房、市场设备和产品等有形资产是企业的财产，而且专利、商标、技术秘密等知识产权同样也是企业财产。特别是在知识经济中，仍旧靠"出大力、流大汗"，仍旧把注意力盯在有形资产的积累上已跟不上时代发展，专利发明、商业秘密、品牌等无形资产的积累在起关键作用。
保护知识产权是全社会的责任 ,需要政府、社会和企业几方面的共同努力。政府的保护主要表现为制定相应的法律 ,设立管理部门和纠纷解决机构 ;社会的保护主要表现为全社会形成一种尊重他人知识产权、不故意侵犯他人知识产权的风气，并建立各种高效的知识产权专业服务机构;企业自身的保护则表现为建立相应的规章制度 ,加强管理 ,堵塞漏洞 ,防范知识产权流失和被盗用。在上述三方面保护工作中 ,企业自身的保护非常重要。但企业本身受知识领域精力的限制，对知识产权工作无法得心应手是很正常的事，因此重要的要善于借助专业的知识产权服务机构（如专利事务所、商标代理机构等）提供的专业服务，目前知识产权服务机构普遍开展了如下业务，如帮助企业建立知识产权管理制度，对企业人员进行知识产权的教育培训，并直接代理专利、商标的申请、版权及计算机软件登记、知识产权的海关登记备案，并可作为知识产权侵权案件的代理人参与行政及诉讼程序等等。
企业自身的保护重要的是如何根据国家的法律制定相应的规章制度来加强知识产权的内部管理 。一般说，企业的知识产权管理主要包括知识产权的文献检索利用、知识产权获得、知识产权储备、知识产权运营、知识产权保护以及防止侵犯别人的知识产权等。
知识产权的文献检索，如企业在确定产品开发方案前或技术引进前进行专利检索,可以避免企业耗费人财物开发出的技术已经被别人申请了专利,或者引进的专利是过期专利。同时企业可以实现技术的高起点开发。
知识产权获得的途径包括企业通过创新、购买、收购与兼并,风险投资等途径获取知识产权。其中最重要的是积极开发享有自主知识产权的成果，即通过创新获得技术优势,进行申请专利、注册商标、进行版权登记,为企业知识产权取得合法权利。企业依靠自身科研力量开发研制新产品过程中,涉及的发明、实用新型或外观设计等,应及时确定是用版权登记、采取商业秘密保护或申请专利保护。在产品开发的同时,要给产品取名,及时注册商标。确定用版权（包括计算机软件）保护的应及时登记，登记本身虽不是享有著作权的必要条件,但登记后在发生争议时会成为享有著作权的有力证据。如果确定用商业秘密保护的，应及时采取保密措施，如建立保密制度，与相关人员签订保密协议，必要时应签订竞业禁止协议。
知识产权储备主要是指对将来可能生产的商品以及可能销往的国家及早申请专利及商标，对将来取得知识产权保护作储备。
知识产权运营是指企业通过特许经营、专利及商标许可证等形式将自有知识产权转让给其他企业或机构,并收取费用,从而为企业带来效益的活动。如企业将自己所拥有的整套知识产权,如商标、专利、经营管理经验、品牌优势等特许他人经营收取特许经营费就是知识产权运营的一种方式。
知识产权保护工作是知识产权工作的重点，如确定技术成果的保护方式，用专利保护还是商业秘密保护，及时并进行防御性商标注册，对知识产权遭到别人侵害时依法维护，如警告、谈判和诉讼。
防止侵犯他人的知识产权，指的是推出新产品之前，要确认已把知识产权问题解决好；产品中含有他人知识产权的，已取得许可。防止侵犯他人的知识产权。不侵犯他人的知识产权，利于在全社会形成一种尊重他人知识产权、不故意侵犯他人知识产权的风气。
当然企业知识产权的主体是人，企业应实行以人为本的管理模式，通过科学的管理，并建立合理的利益分配与奖励制度，切实将尊重人才、尊重知识落到实处。以鼓励和调动企业员工的积极性,促进企业技术创新,形成企业自主知识产权,有效利用和保护企业的知识产权,为企业技术、知识创新以及生产、经营全过程服务。
参考文献：
[1] 郑成思 全国人大常委会法制十九次法制讲座
[2] 黄辉 论企业知识产权管理 《渝州大学学报》2002（1）
[3] 加强中小企业的知识产权保护 《科技与法律》2001（4）
