鹰潭市市区职工住房公积金贷款管理办法
江西省鹰潭市人民政府
鹰潭市市区职工住房公积金贷款管理办法
2001.01.01 鹰潭市人民政府
鹰潭市市区职工住房公积金贷款管理办法
第一章 总则
第一条 为促进我市住房制度改革，规范住房公积金贷款行为，实现住房商品
化、社会化、根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、
中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等规定，结合本地实际，制订本办法。
第二条 职工住房公积金贷款（以下简称贷款），是指市住房公积金管理中心
，运用住房公积金（以下简称公积金），委托政府指定的商业银行， 向购买、 建
造翻建、大修住房的公积金缴存人发放的政策性住房专项贷款。
第三条 贷款实行先存后贷、整借零还、担保与保险同步进行的原则。
第四条 贷款采取抵押、质押或抵押加保证等担保方式。
第五条 市住房公积金管理中心负责编制贷款资金的使用计划及其执行情况的
报告，审批贷款申请，监督贷款的借贷及结算。
第六条 市住房公积金管理中心与委托银行每年签订一次委托贷款合同，约定
双方的责权利关系。
第七条 贷款的风险由市住房公积金管理中心承担。
第八条 本办法所称的有关各方是：
委托人 指鹰潭市住房公积金管理中心；
受托人 指受政府委托承办住房公积金贷款业务的银行；
借款人 指向委托人申请贷款的个人；
保险人 指承担抵押住房保险的保险公司；
抵押人 为贷款提供住房抵押担保的借款人或第三人；
质押人 指为贷款提供质押但保的借款人或第三人；
抵押权人 指委托人；
质押权人 指委托人；
保证人 为贷款提供保证担保的第三人。
第二章 贷款对象与条件
第九条 在本市市区内购买、建造、翻建、大修自住房，同时申请前在委托人
处已连续足额缴存公积金一年（含一年）以上的在职职工，可申请贷款。
第十条 借款人需同时具备下列条件方可贷款：
（一）具有鹰潭市城镇常住户口或有效居民身份证；
（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）具有购买住房合同或有效合法的证明文件，且已支付总房价的４０％以
上的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，应当有规划、土地、房管等相关部门
批准的文件或证明及投入４０％以上的自有资金；
（四）提供委托人同意的担保方式；
（五）符合委托人规定的其他条件；
第三章 贷款额度、期限、利率
第十一条 贷款额度。每笔贷款额度不超过所购、建、修住房房价的６０％，
且最高不超过５万元，今后最高贷款额由委托人视情加以调整并向社会公布。
第十二条 贷款期限。贷款期限由委托人视贷款额度和借款人还款能力确定，
最长不超过１０年。对于将离退休年龄的借款人，其贷款期限只可计算到借款人的
法定离、退休年龄。
第十三条 贷款利率。贷款利率按国家规定的公积金贷款利率执行。借款人按
月分期还款付息，贷款期限在１年以内（含１年）的，不分段计息；贷款期限在１
年以上，贷款期间遇国家调整住房公积金利率，贷款利率于次年初按相应利率档次
执行新的利率规定。
第四章 贷款程序
第十四条 借款人申请及提供材料：
（一）填写《鹰潭市职工住房公积金贷款申请审批表》；
（二）出具有法律效力的身份证明，即：户口本、身份证或其他有效居住证明
；
（三）夫妇双方由所在单位出具的借款人稳定的经济收入证明；
（四）依法签订的购房合同或修、建住房批文等有效证明文件；
（五）已支付总房价４０％首期购房款的有效证明；
（六）住房公积金缴存证明；
（七）委托人要求提供的其他材料。
第十五条 委托人对贷款进行调查审核，内容包括：
（一）申请贷款的资格及条件；
（二）购、建、修房行为的合法性；
（三）贷款偿还的能力；
（四）担保方式；
（五）抵押物或质押物的合法性，抵押物的评估报告书；
（六）保证人的保证资格及意思表示。
第十六条 委托人对贷款进行审批同意后，核定贷款额度和期限，通知借款人
并签发《委托贷款的通知单》送受托人。
第十七条 委托人、借款人按规定签订有关合同或办理有关手续。
（一）采取房地产抵押的，应签订抵押合同并办理合法有效的抵押登记手续，
同时借款人按规定办理抵押住房保险；
（二）采取有价证券质押的，签订质押合同，并办理有效合法的质押登记手续
；
（三）采取第三人连带责任保证的，应签订保证合同。
第十八条 根据委托贷款合同，由委托人、受托人、借款人三方签订《借款合
同》。
第十九条 贷款资金划拨。借款合同生效后，委托人将资金划入委托贷款基金
户，再由委托人借款合同发放给借款人。贷款利息自贷款发放之目起计算。
第五章 贷款的偿还与收回
第二十条 贷款的偿还。借款人应按贷款合同规定的还款方式与期限到受托人
营业网点归还贷款本息。
归还贷款本息方式，一般采用等额息本还款法，其公式为：每月偿还额＝贷款
本金×每月利率×（１＋每月利率）还款月数／（１＋每月利率）还款月数－１
第二十一条 贷款本息由借款人按月用现金偿还，也可以由受托人委托借款人
所在单位按月代扣借款人工资偿还。
第二十二条 贷款期限内，贷款人应按合同规定的时间偿还贷款本息，未按期
还贷款本息的，受托人应逾期还款额为基数，按逾期利率计收利息。
第二十三条 借款人可提前偿还全部贷款本息。
（一）提前还贷的借款人应在还款前一个月书面通知委托人和受托人，该通知
一经发出，即不可撤销。
（二）借款人提前偿还全部或部分贷款本息，按原贷款期限利率和实际贷款的
期限计算利息。
第六章 房地产抵押
第二十四条 作为抵押物的房地产，应符合《担保法》的有关规定。抵押房地
产的具体范围由委托人依法规定。
第二十五条 以房地产作为贷款抵押物的，抵押物价值应大于所担保的债权。
第二十六条 抵押人对设定抵押的房地产在抵押期间必须妥善保管，负责维修
、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。
第二十七条 对设定的抵押物，在抵押期间未经抵押权人同意， 抵押人不得
擅自处分；在抵押期届满之前，抵押权人也不得擅自处分。
第二十八条 房地产抵押登记后所取得的《他项产权证》由抵押权人保管，抵
押人对设定的抵押物造成损坏的，应承担责任并负责赔偿。
第二十九条 抵押合同自签订之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止
。抵押合同终止后，委托人应按合同的约定，解除设定的抵押权。解除抵押权时，
应到市房屋产权管理部门办理抵押注销登记手续。
第七章 有价证券质押
第三十条 申请住房公积金贷款，可以用国库券、银行存单等有价证券质押。
质押贷款时，贷款额不得超过有价证券面值的８５％。
第三十一条 质押期间，有价证券正本应由质权人保管。有价证券兑现日期先
于债务履行期的，质权人可与质押人商定，采取兑现、转存或其他方式予以处理。
以兑现方式处理的，应用于提前清偿所担保的债务。
第三十二条 有价证券出质后，在质押期间届满之前，质权人不得擅自处分有
价证券。质押期间，有价证券如造成损坏、遗失，由质权人承担责任并负责赔偿。
第八章 贷款保证
第三十三条 借款人不能足额提供抵押时，可采取抵押加第三人连带责任保证
的担保方式。当借款人未按期偿还贷款本息时，委托人可以向保证人追偿，保证人
应在其保证责任范围内，履行还款义务。
第三十四条 保证人是法人的，必须具有代为偿还贷款本息的能力，且在贷款
银行开立有存款帐户；保证人是自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能
力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。
第三十五条 保证人须与委托人以书面形式签订保证合同。
第三十六条 在保证人发生变更或撤销等情况时，借款人须提供委托人认可的
新的担保并办理有关手续。
第九章 房屋保险
第三十七条 用房地产抵押贷款时，借款人需在借款合同签订前购买房屋保险
。投保金额不低于贷款额，投保期应不短于贷款期，保队费用由借款人承担。
第三十八条 在抵押期内，保险单正本由委托人保管。借款人在承保风险范围
内无法偿还贷款本息时，保险公司的赔款优先偿还公积金贷款。
第三十九条 以房地产抵押的，抵押期内的借款人不得以任何理由中断或撤销
保险。
第十章 借款合同的变更与终止
第四十条 借款合同需要变更的，必须经委托人、受托人、借款人及其他有关
各方协商同意，并依法签订变更合同，未达成协议前，原合同仍然有效。
第四十一条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监
护人或遗赠人应继续履行借款人的还款义务，并应签订新的借款合同，办理有关手
续。
第四十二条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止。
第十一章 抵押物或质押物的处分
第四十三条 借款人到期未能还清贷款本息的，可申请三个月的宽限期，宽限
期内按逾期利率计息。宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，委托人可依法处
分抵（质）押物。
第四十四条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，无
继承人、监护人或受遗赠人的，或继承人、监护人或受遗赠人拒绝履行还款义务的
，委托人有权依法处分抵（质）押物。
第四十五条 处分抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，委托人有
权向借款人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分的，委托人应退还抵（质）押
人。
第十二章 法律责任
第四十六条 借款合同发生纠纷时，借款双方应及时协商解决，协商不成的，
任何一方均可向人民法院起诉。
第四十七条 借款人有下列情形之一的，必须承担违约责任，情节严重、构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）不按期归还贷款本息的；
（二）违反借款合同将贷款挪作他用的；
（三）提供虚假文件或资料骗取贷款，已经或可能造成贷款损失的；
（四）拒绝或阻挠委托人对贷款使用情况进行监督检查的；
（五）未经委托人同意，将设定的抵押物或质押物擅自拆迁、出售、转让、赠
与或重复抵押的。
第四十八条 受托人不按照贷款合同的规定发放贷款，影响借款人按合同规定
取得借款的，应承担违约责任；违反有关金融法律、法规的，金融监督部门应当依
法予以处罚。
第四十九条 委托人违反本办法和合同规定，给借款人造成损失的，应承担违
约责任。有关工作人员玩忽职守、徇私舞弊，造成贷款损失的，应承担责任、赔偿
损失，并给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十三章 附则
第五十条 本办法所称的房屋翻建，是指对房屋全部拆除，另行设计并重新建
造；房屋大修是指在牵动或拆换了房屋主体构件的前提下进行的修理，房屋的翻建
和大修，由房地产行政主管部门按有关规定予以界定。
第五十一条 贷款合同进行公证的，发生的公证费用由要求公证的当事人负担
。
第五十二条 本办法由鹰潭市住房公积金管理中心负责解释。
第五十三条 本办法自２００１年１月１日起施行。
浅析主债权诉讼时效届满之担保物权的行使
曲刚
担保物权其性质属于主债权的从属性权利，主债权适用诉讼时效的一般规定，然而作为主债权从属性权利的担保物权能否适用诉讼时效的规定，我国新出台的物权法第202条只规定了主债权超过诉讼时效，抵押权人民法院不予保护，而对于主债权超过诉讼时效的情形下质押权及留置权没有明确的规定。本文将以物权法202条分析的基础上对该种情况进行分析。
一、担保物权的属于何种权属
在民法理论界，对担保物权的性质究竟是属于债权还是物权存在很大争议，关于其性质而言，存在着三种学说：“债权说”、“物权说”及“中间说”。
1、债权说。认为担保物权属于债权，主要理由：首先，担保物权不具有支配性，担保物权人不能现实的支配标的物；其次，担保物权具有从属于债权的性质。基于以上两点担保物权应属于债权。
2、物权说。尽管担保物权与所有权及用益物权存在着一定的差异，但其本质上仍然属于物权之范畴。理由如下：其一，将担保物权作为物权是为了确保其具有优先于债权的优先受偿效力，从而保障担保物权人的对物权的交换价值的优先性。换言之，在债务人不履行债务时，担保物权人可以主张就拍卖、变卖标的物的价款优先受偿。其二，担保物权具有支配性、排他性和追及性。就支配性而言，担保物权人可以就拍卖、变卖的价款优先受偿。
3、中间权利说。该种观点认为担保物权既不是物权，也不是债权，而是介于债权和物权之间的一种财产性权利。主要理由，担保物权具有支配性，但该支配性的行使必须借助担保物的所有人，因此其具有对人权的性质。
以上三种学说具有其合理性，但本文以学术界通说即物权说来定位其功能。理由如下：担保物权以特定担保物为客体，包括动产与不动产；其次，担保物权人对担保物具有一定的支配力，如在抵押担保的债权清偿期届满前，抵押权的存在构成对所有权的限制；再次，担保物权具有一定物上请求权的效力，在担保物权存续期间，如担保人造成担保价值减少，担保物权人可以要求其停止侵害及要求其修缮担保物或另行提供担保等；最后，担保物权具有物权的排他性，主要表现在担保物权人可排除担保人的其他债权人就担保物的价值优先受偿。
二、担保物权与主债权的关系
担保物权是为了确保主债权的实现而设立的，与所担保的债权具有主从关系。被担保的债权为主权利，担保物权为从权利。担保物权的从属性包括以下几个方面：
1、成立上的从属性
担保物权的成立或设立，以债权的有效存在为前提，担保物权不能脱离债权而独立存在，即担保物权为主债权存在或将来存在而存在，若主债权不成立，担保物权亦不成立。
2、移转上的从属性
又称处分上的从属性，是指担保物权原则上因所担保的债权的转移而转移。但担保物权不得脱离主债权而单独移转。
3、效力上的从属性
是指担保物权效力受制于所担保的债权，被担保的债权无效的，担保物权亦无效，即主债权无效，担保物权随之无效。
4、消灭上的从属性
是指担保物权因所担保的债权的消灭而消灭，依据物权法第一百七十七条规定的担保物权消灭情形包括，主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权及法律规定担保物权消灭的其他情形。
四、担保物权是否适用诉讼时效的规定
如前文分析，我国学术界将担保物权属性定性为物权范畴，作为担保物权的抵押权、质押权及留置权属于物权法上的支配权，而其性质不属于请求权，依据民法原理及物权法原理，担保物权不受诉讼时效的限制，因此笔者认为，担保物权不应与其担保的债权适用相同的诉讼时效制度。
五、主债权过诉讼时效之抵押权的行使
物权法第202条是关于主债权诉讼时效与抵押权的关系的规定。对于主债权诉讼时效届满将对抵押权产生何种影响，在物权法出台前，理论界存在四种观点：其一，依据抵押权和其所担保的债权的主从关系，即抵押权依据主债权的存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。认为主债权诉讼时效届满，抵押权人未行使抵押权的，抵押权归于消灭。《法国民法典》第1280条即规定了抵押权因时效届满而消灭。其二，除斥期间届满，担保物权未行使的，抵押权归于消灭。即主债权诉讼时效届满后一定期间内抵押权人未行使抵押权的，抵押权归于消灭，例如担保法解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效后结束的两年内行使担保物权的人民法院应予以支持”。其三，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，抵押权仍然存在，只是抵押权人丧失了对抵押人的胜诉权。其四，抵押权不受诉讼时效的影响，即抵押权在主债权诉讼时效经过后，抵押权人无论何时都能够就抵押物优先受偿。其理论依据为抵押权属于物权，而物权不受诉讼时效制度之限制。
笔者认为，尽管第一种观点有其合理性，但笔者不敢苟同，因为抵押权作为主债权的从属性权利，其消灭应具有法律上的原因，主债权诉讼时效的届满，并非导致债权的消灭的法律是由，而只是使该债权转变为自然债权，其仅仅是丧失了人民法院公力保护。这一点被理论界通说所采纳，即主债权未消灭，担保物权亦未消灭。
对于第二种观点，笔者认为从抵押权的从属性入手来分析，该种预留一定期间来行使担保物权也存在着一定的缺陷，如主债权诉讼时效届满后，抵押人（第三人提供抵押物的情形）向抵押权人承担了担保责任后，其自身的合法权益，可否向主债务人主张？如可以，债务人可否援引对抵押权人的诉讼时效抗辩对其进行在抗辩。若不可以，将造成抵押人承担责任后，自身权益得不到任何救济。笔者认为，该观点与民法原理相违背，并且在解释上也难圆其说。
对于第三种观点，如前文的第四部分的分析，若承认抵押人丧失胜诉权无异于承认了抵押权适用诉讼时效制度，显然违背了民法基本原理。
对于第四种观点，尽管其符合抵押权作为物权不受诉讼时效限制的民法原理，但是该学术观点将引发如下令人费解的法律现象。举例以析之，如：甲欠乙100万元，丙以其楼房一栋为甲提供抵押担保，现甲乙之间债务已过诉讼时效，对于该案例如依据第四种观点，乙作为抵押权人向丙行使抵押权后，其债务得到清偿，对于丙的损失如何处理，该种情形与第二种观点导致的后果大同小异，无论如何处理都将出现不符合逻辑的结论，因此该观点也不足取。
基于上述分析，笔者认为，主债权诉讼时效届满，对抵押权行使的影响，应从主债权与抵押权的主从关系及抵押权的物权性质来分析，抵押权属于物权性质，其具有支配性，同时其又属于主债权从属性权利，所以其又具有从属性。物权法第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，该条以主债权诉讼时效届满，抵押权人未行使抵押权，将丧失抵押权的公力保护，但是并没有否定抵押权的存在，其立法目的显然应考虑到抵押权作为担保物权的从属性，因此基于以上的考量，笔者倾向于：主债权诉讼时效届满后，抵押权并不消灭，但是抵押人能够依据债务人对主债权人（抵押权人）的时效抗辩，对抗抵押权人。
六、主债权过诉讼时效之质权及留置权的行使
质权与留置权作为担保物权的两种形式，质权人与留置权人行使担保权能否受主债权诉讼时效的影响，我国物权法没有明确规定 ，只是在《物权法》第220、237条对出质人、债务人可以请求担保权人在债务履行期届满后及时行使其担保权。这种规定是否符合物权法原理，是否符合担保物权的从属性，是值得商榷的。我国很多学者认为，基于担保物是以转移占有关系为基础，担保物为质权人与留置权人所占有，其担保权人可以依据占有关系而处分其占有物。也就是说，在主债权诉讼时效届满后，担保权人仍然能够行使其担保物权。笔者认为该种观点存在其不合理性。因为作为担保物权依然属于主债权的从属性权利，仍然要受到主债权的诉讼时效的影响，正如前文所分析抵押权的行使问题一样，即债务人能够基于诉讼时效制度抗辩抵押权人。故笔者认为，对于质权与留置权行使问题，担保人同样可以依据债务人对债权人的诉讼时效抗辩对抗担保权人（质权人与留置权人） 。
结语
抵押权、质权及留置权同属于担保物权，其应当受主债权的诉讼时效影响，同时作为主债权的从属性权利，主债权因诉讼时效届满转变为自然债权，而丧失公力性保护，那么从属性权利的担保物权尽管其未消灭，但也应受其影响。因此笔者认为，物权法第202条应适用于质权及留置权，即主债权诉讼时效届满后，担保物权不消灭，但是担保人能够依据债务人对债权人诉讼时效的抗辩，对抗担保物权人。
