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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利
浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府关于印发衢州市区被征地人员基本生活保障试行办法的通知


各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：
　　《衢州市区被征地人员基本生活保障试行办法》已经市政府第65次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。
　　
　　
　　
　　二○○三年七月十八日　　　　
　　
　　
　　
　　衢州市区被征地人员基本生活保障试行办法
　　
　　为了推进我市城市化进程，保障被征地人员的合法权益，促进经济和社会的可持续发展，维护社会稳定，根据省政府《关于加强和改进土地征用工作的通知》（浙政发〔2002〕27号）和省劳动和社会保障厅、财政厅、国土资源厅、民政厅和农业厅《关于建立被征地农民基本生活保障制度的指导意见》（浙劳社农〔2003〕79号）的文件精神，结合本市实际，制定本试行办法。
　　一、范围和对象
　　（一）衢州市区城市规划区范围内的行政村（以下简称村），3年内规划用地达到计税面积80%以上或实际面积60%以上的，应当以村为单位为已办理"农转非"手续且年满16周岁以上的被征地人员，一次性向市或区社会保险事业管理局（以下简称社保局）办理基本生活保障手续。被征地人员应根据征地主体决定到市或区社保局投保。
　　（二）下列人员不列入被征地人员基本生活保障范围：
　　1、被征地时未满16周岁的；
　　2、已参加城镇企业职工基本养老保险（以下简称基本养老保险）并已按月享受基本养老保险待遇的。
　　（三）被征地人员参加基本生活保障的手续在土地征用计划完成后办理，办理时应提供国土资源行政管理部门出具的征地比例和征地完成情况证明。参加基本生活保障的有关事项由所在村组织会议或村民大会讨论后决定，具体办理名单经乡（镇）政府或街道办事处审核，并经公示后（三天以上）无异议的，报社保局核定办理。
　　二、基本生活保障办法
　　（四）被征地人员参加基本生活保障的，应按规定标准缴纳基本生活保障费。缴费标准分二档，A档37000元，B档33000元。被征地人员应在办理手续时以村为单位自行选择其中一档，一经选定，不再变动。所需资金由政府、村集体和个人共同负担，其中政府补贴30%，从土地出让金中列支；个人负担不低于25%；其余部分由村集体缴纳。有经济条件的村可以提高村集体的缴费标准并可相应提高被征地人员基本生活保障待遇。提高缴费标准所需资金从村集体土地补偿金及村集体资产变现等收入中支出。
　　个人和村集体缴纳的基本生活保障费由社保局为其建立个人账户，并按同期银行一年期存款利率计息；政府补贴部分进入社会统筹账户。
　　（五）领取基本生活保障金的对象为男年满60周岁以上、女年满55周岁以上的被征地人员。基本生活保障金起始标准对应缴费标准相应分档，月标准分别为A档230元，B档200元。
　　基本生活保障金月发放标准每年正常增加5元。
　　征地时已到达基本生活保障金领取年龄的，从办理基本生活保障手续并缴清基本生活保障费用的次月起享受基本生活保障金待遇，直至去世。其他被征地人员到达基本生活保障金领取年龄时，在办理基本生活保障金领取手续后，从到达年龄次月起由市社保局按月支付基本生活保障金。
　　（六）基本生活保障费缴费标准和待遇标准根据我市经济发展情况或城镇居民生活水平情况需作调整时，应由市人劳局会同有关部门提出意见，报市政府同意后公布实施。
　　（七）被征地人员按月享受的基本生活保障金依次从个人账户、社会统筹账户中支付。被征地人员在领取基本生活保障金期间死亡的，其个人账户余额由法定继承人或指定受益人继承；出国定居的，其个人账户余额可一次性支付给本人。
　　（八）现役军人（指义务兵、十年以下的专业军士）、16周岁以上的在校学生以及征地时未到达基本生活保障金领取年龄的"两劳"人员，按相应缴费标准提留费用，交由村集体经济组织代管。征地时已到达基本生活保障金领取年龄的"两劳"人员，纳入基本生活保障范围，并按规定标准缴纳基本生活保障费，其个人待遇从刑满或解除劳教次月起享受，且不享受服刑或劳动教养期间的待遇调整。
　　三、资金筹集管理
　　（九）被征地人员的基本生活保障费，应在办理基本生活保障手续的当月一次性缴清（含政府补贴部分）。结算时，村集体及村民个人应缴纳的基本生活保障费可以与征地费用相抵扣，由国土部门根据社保局提供的应缴额直接将征地费用划入社会保障资金财政专户。
　　（十）政府建立被征地人员基本生活保障风险准备金,以应对未来的支付风险。被征地人员基本生活保障风险准备金来源包括：
　　1、每年按当年被征地人员基本生活保障费总额的3%从土地出让金中提取；
　　2、资金运作增值收入等。
　　（十一）被征地人员的基本生活保障费等资金实行收支两条线和财政专户管理，单独建账，专款专用，不得挪用、截留或挤占。要建立健全监督和管理机制，财政、国土、人劳、社保等部门要采取切实有效的措施，确保资金安全运营并实现保值增值。审计部门要加强对专项资金的核查、监督。
　　四、相关政策衔接
　　（十二）对按规定不列入被征地人员基本生活保障范围的其他被征地人员，由村一次性发给相关补偿费用。
　　（十三）劳动年龄段内的被征地人员，在被征地前已参加基本养老保险或在征地当年被用人单位招用或自谋职业，并已办理农转非户口的，可将其所缴纳的基本生活保障费（含政府补贴部分）按办理基本养老保险参保手续时上一年度同级职工平均工资和企业职工正常缴费比例或"双低"缴费比例（限2002年及以后年度）折算成基本养老保险缴费年限，但折算年限最长不超过12年，折算后有剩余的，个人账户部分可退还本人。在被征地次年及以后就业的，按参保时的缴费规定折算成基本养老保险缴费年限。其到达法定退休年龄时，按基本养老保险规定的"新人"办法计发基本养老保险待遇。在1997年12月底前已参加基本养老保险的被征地人员，按基本养老保险规定的"中人"办法计发基本养老保险待遇。
　　折算的缴费年限原则上作为从参保时往前补缴年限处理。对往前推算至16周岁时仍有剩余年限的，作为往后预缴年限处理。预缴年限内继续参保缴费的，其缴费年限不重复计算，个人账户予以迭加计算。
　　（十四）被征地人员参加基本养老保险后，到达退休年龄时累计缴费年限不满15年的，由社保局按规定一次性发给基本养老金；经本人申请，也可继续缴费至满15年后办理领取基本养老金手续，按月享受基本养老保险待遇。
　　（十五）被征地的农村退伍军人参加基本养老保险后，其在部队服役期间的军龄可视同缴费年限。
　　（十六）原参加农村养老保险的被征地人员参加基本养老保险后，其原参保缴纳的农村养老保险费可按规定转移折算成基本养老保险缴费年限，也可申请一次性支付。转移折算手续应当在办理基本养老保险手续的当年进行。
　　（十七）已按有关规定享受其他生活待遇的被征地人员，按不重复享受和就高不就低的原则，由本人确定享受其中一种。
　　（十八）享受基本生活保障待遇人员的医疗保障具体办法另行制定。
　　五、积极推进被征地人员就业
　　（十九）本着"政府促进就业、市场调节就业、求职者自主择业"的原则，采取积极有效措施，有计划、有步骤地组织被征地人员进行就业前的职业技能培训，提高他们的职业技能素质和就业能力；大力推进城乡统筹就业，拓宽就业门路，积极开发社区就业岗位，多形式、多渠道地安置被征地人员。
　　六、其它
　　（二十）各县（市）被征地人员的基本生活保障办法可结合当地实际情况参照本试行办法执行。柯城区、衢江区可根据浙劳社农〔2003〕79号文件精神制定实施方案，并报市政府批准。
　　（二十一）本试行办法从发文之日起执行。
　　（二十二）本试行办法由市人事劳动社会保障局负责解释。