贷款未经批准买方应要承担违约责任
【案情介绍】
2005年3月5月，张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》，张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定：签约当日支付首付款人民币40万元，贷款支付人民币60万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方60万贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有100万元，所以张某要求继续履行合同。
【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控，银行贷款的政策也越来越严格，像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把该案例拿出来分析一下。
一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。
二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对李某而言，贷款未获批准是李某不能预料的，也不可归责于李某，完全是由于银行的原因，造成李某履约不能，对此李某是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要李某有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的李某违约，李某依旧要向张某承担违约责任，李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。
三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是李某不能预见的，而且不可归责于李某，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于李某个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于李某，因而也不构成情事变更，不能免责。
从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。
总而言之，因为情势变更在我国还没有被完全采纳，李某因银行贷款未获批准，理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。
奚正辉 律师 网址：www.joinwaylawfirm.com
山西省实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法
山西省人大常委会
山西省实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法
（２００６年１１月３０日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
山西省人民代表大会常务委员会公告
《山西省实施〈中华人民共和国中小企业促进法〉办法》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于２００６年１１月３０日通过，现予公布，自２００７年３月１日起施行。
山西省人民代表大会常务委员会
２００６年１１月３０日
第一章 总则
第一条 为了实施《中华人民共和国中小企业促进法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 省人民政府制定本省促进中小企业发展的政策，对中小企业的发展进行统筹规划。
设区的市、县（市、区）人民政府应当把发展中小企业纳入国民经济和社会发展规划，并制定促进本地区中小企业发展的具体措施。
第三条 县级以上人民政府负责中小企业工作的部门组织实施国家和省制定的中小企业法律、法规、政策和规划，对本行政区域内的中小企业工作进行综合协调、指导和服务。
县级以上人民政府其他有关部门在各自职责范围内，对本行政区域内的中小企业进行指导和服务。
第二章 资金支持
第四条 省人民政府应当在省财政预算中安排中小企业服务体系建设专项资金，并视财力增长逐步增加。
设区的市、县牗市、区牘人民政府应当根据本地实际，在财政预算中安排中小企业服务体系建设专项资金。
中小企业服务体系建设专项资金用于支持中小企业公共服务体系建设。
第五条 省人民政府设立中小企业发展资金。
设区的市、县牗市、区牘人民政府根据本地实际，设立中小企业发展资金。
中小企业发展资金主要用于下列扶持中小企业的事项：
（一）创业辅导和服务；
（二）建立中小企业信用担保体系；
（三）技术创新；
（四）清洁生产；
（五）专业化生产以及与大企业的协作配套；
（六）开拓国际市场；
（七）其他事项。
中小企业发展资金应当专款专用，加强监督。
第六条 鼓励各类金融机构开发适应中小企业发展的金融产品，增加对中小企业的信贷支持。
第七条 引导和支持中小企业依法通过股权融资、项目融资、债券融资、租赁融资、境内外上市等途径融资。
第八条 省人民政府应当建立和完善中小企业信用信息征集与评价体系，提供中小企业信用信息查询服务。
第九条 县级以上人民政府应当落实国家和省有关信用担保的扶持政策，采取政府为主、社会为辅、多元募集、滚动发展的形式筹集担保资金，组织和推进中小企业信用担保体系的建设；支持中小企业开展互助性融资担保，为中小企业融资创造条件。
第三章 创业扶持
第十条 县级以上人民政府应当加大创办中小企业的扶持力度，鼓励自主创业。有关部门应当为创办中小企业的人员，提供政策、信息、技术、资金等咨询和服务。
第十一条 县级以上人民政府应当在城乡建设规划中合理安排必要的场地和设施，为创办中小企业的人员提供生产、经营场所。
第十二条 经济技术开发区、高新技术开发区、工业园区应当提供优质服务，创造良好的创业环境，吸引中小企业进入园区，形成分工配套、各具特色的产业集群。
第十三条 高等院校毕业生到中小企业就业的，取消落户限制。需要办理人事、劳动关系代理手续的，当地人事、劳动保障部门及所属有关机构应当提供代理服务。符合评定职称规定条件的，由所在地人才交流中心或者相关机构负责申报。
第十四条 对下列中小企业依照国家有关规定，在一定期限内减征、免征所得税：
（一）失业人员创办的；
（二）当年吸纳失业人员达到国家规定比例的；
（三）安置残疾人员达到国家规定比例的；
（四）符合国家支持和鼓励发展政策的高新技术的；
（五）在贫困地区创办的；
（六）其他符合税收减免政策规定的。
第四章 技术创新
第十五条 县级以上人民政府有关部门用于技术进步的专项资金，应当对中小企业技术创新予以支持。经有关部门认定的中小企业技术创新项目以及为大企业产品配套的技术改造项目，可以享受国家和省规定的扶持政策。
第十六条 鼓励和支持有条件的地方和企业建立区域性、行业性技术研发中心和公共技术服务平台，为中小企业技术进步提供服务。鼓励和支持各类园区建立中小企业技术创新基地和科技企业孵化基地，促进科技成果转化，实现中小企业技术、产品升级。
第十七条 中小企业在科技成果引进、转化以及生产过程中，技术开发费用按照实际发生额计入管理费用。中小企业支付给从事技术开发和服务的科技人员的报酬，可以列入技术开发费用。
第十八条 县级以上人民政府应当对在技术创新、争创名牌等方面取得显著成绩的中小企业给予表彰和奖励。
第五章 市场开拓
第十九条 县级以上人民政府及其有关部门应当鼓励和支持中小企业开展质量管理体系、环境管理体系等认证，鼓励和支持中小企业制定或者参与制定技术标准，提高产品质量，为中小企业开拓市场创造条件。
第二十条 支持有条件的中小企业扩大出口业务，开拓国外市场，参与国际竞争。支持中小企业运用世界贸易组织规则所允许的贸易救济措施，维护企业合法权益。
第二十一条 中小企业开拓国外市场的，商务、科技等有关部门应当给予营销和技术指导等服务。
第六章 社会服务
第二十二条 各级人民政府应当建立并逐步完善中小企业服务体系，为中小企业的创办和发展提供服务。受政府资助的中小企业服务机构向中小企业提供服务时，应当减收或者免收有关费用。
第二十三条 县级以上人民政府应当支持中小企业加强职工培训，鼓励大中专学校、各类培训机构对中小企业职工进行法律法规、经营管理、职业技能等方面的培训，促进中小企业职业经理人市场的发展，提高中小企业职工素质和经营管理水平。中小企业可以按照国家有关规定提取职工教育培训经费，在企业所得税税前扣除。
第二十四条 县级以上人民政府统计部门和负责中小企业工作的部门应当做好中小企业统计分析预测工作，为中小企业发展提供服务。县级以上人民政府有关部门应当根据国家和省发展产业指导目录，建立中小企业项目库，为中小企业投资融资提供服务。
第二十五条 鼓励和支持行业协会吸收中小企业入会，维护中小企业合法权益，规范中小企业经营行为，反映中小企业的建议和要求，组织中小企业开展国内外经济和技术的合作与交流。
第七章 权益保护与义务
第二十六条 中小企业享有法律、法规规定的权利，任何单位和个人不得侵犯中小企业的合法权益。
第二十七条 中小企业应当履行法律、法规规定的义务，加强安全生产管理和资源环境保护，依法同职工签订劳动合同，按时足额支付职工工资，依法为职工办理社会保险，不得侵害职工合法权益，不得损害社会公共利益。
中小企业经营者应当遵守职业道德，诚实守信，依法经营管理，增强自我约束和自我发展能力。
第二十八条 对不符合国家产业政策和技术落后、质量低劣、污染环境、浪费资源以及不符合安全生产条件的中小企业，应当限期改造或者依法予以关闭。
第二十九条 有关行政管理部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；给中小企业造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）拒绝履行法定职责或者未在规定时限内办理有关事项，给中小企业造成损失的；
（二）违反有关规定对中小企业进行检查的；
（三）强制或者变相强制中小企业接受指定产品或者服务的；
（四）违法对中小企业摊派或者收费的；
（五）违法对中小企业罚款的；
（六）侵占、毁损或者非法查封、扣押、冻结、没收中小企业合法财产的；
（七）侵犯中小企业合法权益的其他行为。
第八章 附则
第三十条 本办法自２００７年３月１日起施行。
