成都市行政执法责任制条例
四川省成都市人大常委会
成都市行政执法责任制条例
2002-01-30
(2001年12月13日成都市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2002年1月18日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准，2002年1月30日成都市人民代表大会常务委员会以成人发［2002］4号《公告》发布)
第一章 总 则
第一条 为规范行政执法行为，促进行政执法机关依法行使职权，维护公民、法人和其他组织的合法权益，保障法律、法规、规章的正确实施，根据有关法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。
第二条 行政执法机关实行行政执法责任制适用本条例。
本条例所称行政执法机关是指市和区(市)县、乡(镇)人民政府及其具有执行法律、法规、规章职责的政府部门和法律、法规授权管理公共事务的组织。
本条例所称行政执法责任制是指依法确定行政执法主体资格，明确执法职责，规范执法行为，加强执法监督，追究违法执法责任的制度。
第三条 行政执法机关应当建立行政执法责任制。
市人民政府负责全市行政执法责任制工作；区(市)县、乡(镇)人民政府负责所辖区域的行政执法责任制工作。
市和区(市)县人民政府法制工作部门在本级人民政府的领导下，负责本条例的组织实施和监督检查工作。
第四条 市和区(市)县人民代表大会及其常务委员会根据有关法律、法规和本条例的规定，对本级人民政府实行行政执法责任制的情况进行监督。
第二章 执法制度
第五条 市和区(市)县人民政府应依法确认行政执法机关的执法主体资格，并向社会公布。
第六条 行政执法机关的主要负责人为行政执法责任制的责任人。
第七条 行政执法机关应建立行政执法岗位责任制度，将法律、法规和规章规定的职责，具体落实到执法岗位和执法人员。
第八条 行政执法机关应根据法律、法规、规章规定的执法程序，制定和完善保障其实施的具体办法。
法律、法规、规章对行政执法程序未作规定或规定不具体的，市人民政府可根据工作实际，制定相应的行政执法工作秩序。
第九条 行政执法机关应建立执法人员资格认证制度，组织进行法律、法规、规章和专业知识培训，经考试、考核合格，取得行政执法资格证后，方可从事行政执法工作。
第十条 行政执法机关应建立行政执法公示制度，将法定的执法范围、职责、标准、条件、时限、程序、收费等公诸于众。法律、法规另有规定的，从其规定。
第十一条 行政执法机关应建立罚没财物收缴管理制度，严格执行法律、法规、规章关于罚没收入的规定，实行罚缴分离。
第十二条 行政执法机关应建立投诉、举报和案件回访制度，依法受理相对人的投诉、举报。
第十三条 行政执法机关应建立监督检查制度，防止违法执法行为的发生，及时纠正违法执法行为，查处违法执法人员。
第十四条 行政执法机关应建立规章、规范性文件备案制度。
第十五条 行政执法机关应建立执法情况报告制度。
市和区(市)县人民政府工作部门应定期向本级人民政府报告行政执法情况；对负责实施的本市新公布的地方性法规、政府规章实施一周年时，向本级人民代表大会常务委员会或有关专门委员会(工作委员会)和本级人民政府专题报告。
第十六条 行政执法机关应建立法律、法规、规章的宣传制度，对其负责实施的法律、法规、规章进行宣传。
第三章 执法规范
第十七条 行政执法机关制定规范性文件，必须遵守下列规定：
(一)不得与法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触；
(二)不得设定行政处罚、行政强制措施；
(三)不得设定行政审批、许可、行政事业性收费、集资、登记等项目或将备案改为审批；
(四)按规定程序制定、发布规范性文件。
第十八条 行政执法机关实施具体行政行为时，必须主体资格合法、事实清楚、证据充分、严格遵守法定程序、依法作出处理。
第十九条 执法人员履行行政执法职责时，必须持有合法的执法证件，并向行政管理相对人出示。
第二十条 行政执法机关、执法人员在行政执法中，不得有下列行为：
(一)执行已废止的法律、法规、规章和规范性文件；
(二)继续执行已取消的行政审批事项或颁发已取消的证照；
(三)对符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或申请行政机关审批、登记有关事项，拖延不办；
(四)无法律、法规依据，将行政审批及资格、资质认证、培训、和为企业注册登记前置条件；
(五)扩大行政事业性收费范围，提高收费标准或对已取消、降低标准的收费项目，仍按原项目、标准执行；
(六)无法定依据实施行政处罚或擅自改变行政处罚的种类、幅度；
(七)违法实施行政强制措施；
(八)使用或损毁扣押的财物，或逾期不作出处理；
(九)以罚款代替其他行政处罚或对依法应移送司法机关追究刑事责任的不移交，以行政处罚代替刑事处罚；
(十)在实施的行政审批、许可、处罚、检查等行为中，谋取不正当利益；
(十一)行政执法机关对行政管理相对人的投诉、举报无正当理由拒绝受理，对复议申请不依法受理或受理后拖延不办；
(十二)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十一条 行政执法机关不得对行政执法工作岗位和执法人员下达罚没收入指标，不得将罚没收入与行政执法工作岗位或执法人员经济利益相联系，不得将法定职责以各种形式转化为有偿服务，不得截留、私分或变相私分罚没收入。
第二十二条 行政执法机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额罚款或者没收较大数额的所得、非法财物等重大行政处罚决定的，应当在作出决定之日起15日内将处罚决定书和必要的说明材料抄送本级人民政府法制工作部门和上一级行政执法机关备案。
前款规定的较大数额的罚款、违法所得的具体标准，按四川省人民政府的规定执行。
第二十三条 作出具体行政行为应制作规范的法律文书，依法送达当事人，并告知当事人享有的权利。
第二十四条 行政执法机关依法作出的行政行为，非经法定程序，不得改变和撤销。
第四章 执法监督
第二十五条 对行政执法机关实行行政执法责任制采取下列方式予以监督：
(一)现场检查、重点和专项调查；
(二)调阅执法案卷和其他有关文书；
(三)对执法人员进行抽查考核；
(四)受理对有关行政执法行为的申诉、投诉和举报；
(五)法律、法规和规章规定的其他方式。
第二十六条 市和区(市)县人民政府法制工作部门应对行政执法责任制进行考核，其考核的重点是：
(一)行政执法责任制的建立和落实情况；
(二)执法主体、执法依据、执法程序、事实认定、证据采信、文书规范等情况；
(三)执法人员接受培训、持证上岗以及熟悉相关法律、法规、规章及其他规范性文件的情况；
(四)行政复议、行政诉讼、行政赔偿情况；
(五)执行、办理本级人民代表大会及其常务委员会决议、决定、意见和建议的情况；
(六)执行《行政执法监督检查决定书》和办理《行政执法监督检查建议书》的情况；
(七)违法执法责任追究情况。
第二十七条 对监督中发现的问题，可以《行政执法监督检查建议书》通知该行政执法机关自行纠正，或以《行政执法监督检查决定书》直接进行处理。
第二十八条 行政执法机关在收到《行政执法监督检查建议书》后，应当立即处理，并在规定时限内将办理结果向市、区(市)县人民政府或有关机关报告。
第五章 责任追究
第二十九条 有下列情形之一的，由行政执法机关主要负责人承担责任：
(一)未按本条例的规定建立行政执法责任制的；
(二)行政执法机关违法执法问题突出或发生重大违法执法行为的；
(三)对违法执法人员查处不力的；
(四)行执法机关违反本条例规定的其他行为。
第三十条 在行政执法活动中，执法人员违法执法造成后果时，按下列规定确定责任人：
(一)承办人违法执法的，由承办人承担责任；
(二)因审核人、批准人更改或授意更改事实、证据和承办人的意见而造成违法执法的，由审核人、批准人承担责任；
(三)审核人、批准人未纠正承办人的违法执法行为，造成批准错误的，由承办人、审核人、批准人分别承担相应责任；
(四)行政执法机关授意承办人违法执法的，由该行政执法机关负责人承担主要责任；
(五)对应当提请行政执法机关集体研究决定的重大案件而不提请研究，并造成违法执法的，由承办人或有关负责人承担责任；
(六)行政执法机关集体研究决定造成违法执法的，由行政执法机关负责人承担责任；
(七)上级行政执法机关维持下级行政执法机关的错误决定，由该上下两级行政执法机关的有关人员分别承担责任；上级行政执法机关改变下级行政执法机关决定造成违法执法的，由上级行政执法机关的有关人员承担责任。
第三十一条 行政执法机关违反本条例的规定，由市或区(市)县人民政府通报批准，责令限期改正，并可对其主要负责人给予行政处分。
第三十二条 行政执法人员实施行政执法责任制，经考核不合格的，暂扣行政执法证件，限期整改；经整改后仍不合格的，按国家公务员、事业单位工作人员年度考核的有关规定处理。
第三十三条 行政执法人员违法执法的，由本级人民政府法制工作部门或有关主管机关责令改正，可视情节轻重，给予通报批评、暂扣行政执法证件或责令离岗培训；情节严重的，吊销其行政执法证件，并由主管机关视情节给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 行政执法机关及其执法人员违法执法侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，行政执法机关应依法予以赔偿；行政执法机关赔偿损失后，应当责令有故意或重大过失的执法人员或者受委托的组织或个人承担部分或者全部赔偿费用。
第六章 附 则
第三十五条 本条例自2002年5月1日起施行。
市人民政府关于印发《孝感市物业管理办法》的通知
湖北省孝感市人民政府
市人民政府关于印发《孝感市物业管理办法》的通知
各县（市）区人民政府，市开发区管委会，市临空经济区管委会，双峰山旅游度假区管委会，市政府各部门：
《孝感市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年十一月九日
孝感市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于孝感市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动。
第三条 住房保障和房屋管理部门负责物业管理活动的监督、管理工作。
规划、建设、环保、城管、工商、物价、财政、民政、人防、公安、消防等部门根据各自职能分别做好管理和服务工作。
第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。
第二章 物业管理区域
第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的小区，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第六条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向住房保障和房屋管理部门申请划分物业管理区域。
住房保障和房屋管理部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第三章 附属设施设备的配置
第七条 新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
第八条 规划行政主管部门在审批建设工程规划许可证时，应按第七条的规定明确物业服务用房的位置和面积。住房保障和房屋管理部门在核发商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当在售房合同中注明物业服务用房的位置和面积。
第九条 物业服务用房专门用于物业管理服务工作，物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
住房保障和房屋管理部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积，业主有权查询。
第十条 新建住宅小区内的机动车停车库、车位与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照相关规定制定。
第十一条 新建住宅小区内的水电气等专业设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户收费。
第十二条 新建住宅小区内安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第四章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。
第十四条 物业管理区域具备成立业主大会、业主委员会条件的，社区居委会应当指导业主成立业主大会筹备组。
第十五条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区居委会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区居委会负责人担任。业主代表由社区居委会在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第十七条 业主大会的职责、召开形式、业主大会决定的作出等事项，依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）相关规定执行。
第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
第十九条 业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
第二十条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会
委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）被依法追究刑事责任的。
第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的利用收益中列支或由全体业主分摊，具体额度由业主委员会提出预算，并由业主大会表决通过。
业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会代行本办法规定的业主委员会职责。
第五章 前期物业管理与物业交付
第二十五条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向住房保障和房屋管理部门备案。
有下列情形之一的，经物业所在地的住房保障和房屋管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三人；
（二）总建筑面积少于两万平方米。
第二十六条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并配套必要的二次供水设施和安装分户计量装置；
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
(三)小区用电纳入所在地区供电网络，并安装分户计量装置；
(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位；
(六)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
(八)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设；
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
(十一)法律、法规规定的其他条件。
第二十八条 建设单位应当在物业交付前，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。
第二十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
物业承接查验按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）的规定执行。
第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的县（市）住房保障和房屋管理部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第三十二条 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
第六章 物业管理服务
第一节 一般规定
第三十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
第三十四条 实行物业服务项目经理责任制，物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第三十五条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；
（四）发生群体性事件；
（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
第三十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向住房保障和房屋管理部门报送统计报表。
第二节 物业服务合同
第三十七条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及费用标准；
（三）合同期限；
（四）违约责任。
物业服务合同示范文本由住房保障和房屋管理部门会同其他相关行政主管部门制发。
第三十八条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会，对选聘方式、具
体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业应按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第三十九条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）物业服务合同期满，已依法选聘其它物业服务企业；
（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第四十条 物业服务企业退出物业管理的，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第三节 物业服务收费
第四十一条 普通住宅、保障性住房的物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，收费标准按照属地管理原则，由价格行政主管部门会同住房保障和房屋管理部门依据有关规定制定。
其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费以及其他项目服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、住房保障和房屋管理部门备案。
第四十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
物业服务企业在实施物业服务收费前，必须到价格行政主管部门申请办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，实行亮证收费，并自觉接受价格行政主管部门的年度审验。
第四十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
第四十四条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用：
（一）实行一户一表的业主自用的向业主收取；
（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；
（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第四十七条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
第四十八条 房屋交付后，业主或者物业使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
第二节 物业的装饰装修
第四十九条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当事先向物业服务企业登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
第三节 车位、车库的使用管理
第五十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以附赠或者出售、出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
第五十二条 利用物业管理区域内的道路或者其他公
共场地设置车位的，其车位设置、管理等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。
四节 物业的维护
第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
第五十四条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。
物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第五十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理；业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
第五十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担分户计量装置或入户端口以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、更新、养护时，业主、物业使用人、物业服务企业应当予以配合。
第五十七条 物业的业主应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项维修资金。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
发生紧急情况，需要立即使用维修资金的，由物业服务企业或业主委员会提出使用申请，经住房保障和房屋管理部门、财政部门审核后进行资金拨付。
第五十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第五十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第八章 旧住宅区的物业管理
第六十条 原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，选聘有专业资质的物业服务公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或动员和组织业主或物业使用人自行提供服务。
第六十一条 单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理(产权)单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。
第六十二条 房屋用途多样，产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理(产权)单位、专业部门（单位）和业主、物业使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。
第九章 法律责任
第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第六十四条 业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位违反本办法的，依据相关法律、法规予以处理。
住房保障和房屋管理部门或者其他有关行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员违反本办法的，依法追究其责任。
第十章 附则
第六十五条 本办法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。
孝感市人民政府办公室
2011年11月10日印发
