试论洗钱犯罪侦查的难点
刘成江
一、洗钱手段的隐蔽性、复杂性、专业性
洗钱行为是掩饰犯罪所得黑钱的犯罪来源,并将其清洗的行为”在我国,现阶段采取的清洗黑钱的方式多种多样,主要有以下几种:通过银行或其它金融机构洗钱、通过地下钱庄进行洗钱、利用专业人员洗钱银行和其它金融机构是资金流转主要渠道,因此犯罪分子千方百计利用金融机构隐瞒或掩饰犯罪收益、利用地下钱庄进行洗钱是跨境洗钱者常用的方式,因为这种方式中间环节较为简单、方便、快捷,并且缺乏金融管理部门的有效监督,获得了洗钱犯罪分子的青睐。同时,一些犯罪集团利用拥有专门知识和技能的专业的人员,例如律师、会计师、金融顾问等进行洗钱活动。由于专业人员的介入,洗钱行为更加隐蔽,洗钱的方式更加复杂,洗钱犯罪侦查部门的查处工作更加艰难。
二、刑法中对洗钱罪的构成要件的严格限定,增加了侦查认定洗钱犯罪的难度
刑法第192条中规定:明知是毒品犯罪，黑社会性质的组织犯罪，走私犯罪，恐怖活动罪的违法所得及其产生的收益,为掩饰隐瞒其来源和性质,有下列行为之一的,没收实施以上犯罪的违法所得及其控制洗钱犯罪若干对策研究产生的收益。
上述规定对本罪构成要件的要求过于简单、严格,使侦查机关对洗钱犯罪行为的认定,存在较大困难。首先,从刑法对洗钱犯罪的上述规定，明知为的句式看,刑法将洗钱罪的罪过心理限定为故意,并且要求洗钱者必须明知是毒品犯罪，走私犯罪等违法所得及其产生收益为掩饰和隐瞒这些收益而进行的清洗活动,才构成犯罪。这种规定排除了间接故意构成本罪的可能，也就是说,洗钱犯罪只能是直接故意犯罪,间接故意不构成犯罪,更排除了过失行为构成本罪的可能性。同时,条文中用了为这一范式表明了该行为是有目的行为,实际上将洗钱确定为目的性犯罪,这种规定客观上增加了侦查部门打击洗钱犯罪的难度。如：一行为人,为了挽救濒临倒闭的公司,而接受毒品犯罪分子以毒赃对其公司投资的行为;还有,一行为人明知毒品犯罪分子赠予的资金为毒赃而予以接受,上述两种行为,主观上都不是为了掩饰和隐瞒毒品犯罪的收入,但客观上造成了清洗毒赃的后果,按照现行刑法的规定,上述两种行为不宜认定为洗钱犯罪；其次,对明知的对象刑法规定为毒品犯罪、黑社会性质组织犯罪、走私犯罪、恐怖活动犯罪的违法所得及其收益，也就是说犯罪分子必须明确地知道其所掩饰和隐瞒的是上述四种犯罪中的一种或多种违法所得及其收益才构成犯罪。
在经济快速发展,犯罪形态多样化、复杂化的今天,毒品犯罪、走私犯罪等犯罪活动常常和其他犯罪活动相互交融，要使行为人明知其所经手的或者在某一银行帐户内存入的或者投资到某一商业活动中的资金来源是某项特定的犯罪所得是非常困难的,尤其是对于那些庞大的犯罪集团的洗钱犯罪网络来说,要弄清其具体资金的非法性质和来源更是难上加难，为了达到追究洗钱分子责任的目的,侦查机关必须提供证据证明犯罪分子明确地知道其所清洗的财产来自特定类型的四种犯罪所得及其收益,这在实践中是很难做到的。
三、洗钱犯罪侦查部门和上游犯罪侦查部门之间的协作关系尚未理顺,使洗钱犯罪的查处存在一定的困难洗钱犯罪是处置赃款、赃物的一种犯罪类型,是上游犯罪的后续，洗钱者的目的就是通过洗钱消灭上游犯罪产生收益的犯罪线索和证据,使之披上合法的外衣，而洗钱犯罪与其上游犯罪紧密联系的特征,以及上游犯罪不同的管辖分工,造成查处时难以操作。目前,我国的洗钱犯罪侦查部门和洗钱的上游犯罪侦查部门之间协作关系尚未理顺,在办理有关案件时各自为战,削弱了对洗钱犯罪的查处力度。自1998年我国公安部成立了经济犯罪侦查局以后,全国公安机关经济犯罪侦查部门就开始承担着打击经济犯罪任务,虽然洗钱罪多数情况属公安经侦部门,但其上游犯罪却分属不同的部门管辖,如黑社会性质的组织罪和恐怖活动罪由公安机关刑侦部门管辖,毒品犯罪由公安机关缉毒部门管辖,走私犯罪由海关走私犯罪侦查部门管辖。各部门一般都主要关注本单位所负责的那部分罪名,在侦查过程中,即使发现有洗钱行为,也会将洗钱行为看作上游犯罪的延续而进行追赃,也往往不会主动移交公安机关经侦部门，由于洗钱行为的隐蔽性、复杂性、专业性强等特征,没有具有专门反洗钱的经侦部门的参与是很难顺利查清的。根据洗钱犯罪的性质和有关规定我们可以看出,洗钱犯罪案件的案源有相当部分是依靠对上游犯罪的查处时发现的,如果上游犯罪的侦查部门不主动提供案源,就会使得相当多的洗钱犯罪分子逃避法律的制裁,其赃款得到保全；另外,即使公安机关经侦部门从其它渠道发现洗钱的犯罪线索,为了查明案情,必须先查清其上游犯罪性质,也离不开上游犯罪侦查部门的协助和配合。
四、洗钱犯罪属无明显受害者的犯罪
侦查部门难以主动发现案源洗钱犯罪与其他经济犯罪,如票据诈骗、合同诈骗等具有明显的不同之处是洗钱犯罪属无明显的受害者,其侵犯的客体是国家的金融管理秩序,同时也侵犯了司法机关正常的司法活动。但是,短时间内洗钱对金融机构及其从业人员的不利影响不明显,甚至他们通过金融操作或提供金融服务,还可以从中取得一定的经济利益。在这种情况下,金融机构及其从业人员就难以有反洗钱的积极性和主动性。而在现实中,侦查机关在查处洗钱案件时,大多数都是依靠金融机构提供情报信息去发现洗钱案件线索的。因此,如果没有金融机构及其从业务人员的积极配合,就会有很大一部分的洗钱案件无法被发现和查处。另外,我国目前对洗钱行为的完整的!有效的监控机制尚未形成,大量的洗钱行为如果不和上游犯罪明显结合在一起,司法机关根本无法主动介入,即使查处,也多是司法机关在追赃的过程中发现,无法有效地遏止非法洗钱的源头和对洗钱的相关组织或机构进行打击。
五、由于洗钱行为赃款流向的复杂性和隐蔽性,追查洗钱行为上游犯罪的违法所得及其收益相当困难洗钱分子为了逃避侦查,总是千方百计地掩饰和隐蔽其上游犯罪的非法所得及其收益。
实践中,洗钱分子不但会利用金融机构等媒介频繁地对赃款进行转移来搅乱侦查视线,同时还会将赃款转换成为固定资产,或与其他合法的资金相融合,这就增加了侦查机关查获、识别赃款的难度。根据我国刑法第64条的规定:犯罪分子违法所得的一切财物,应当予以追缴或责令退赔,违禁品和供犯罪所用的本人财物,应当予以没收。然而,对于混合于赃款中的其他合法财产是否能够予以没收却没有相应的法律规定，而按照我国刑法对洗钱犯罪的没收的规定超出了传统上的直接没收的观念,采用了与《联合国禁毒公约》相适应的间接没收措施,即除了没收违法所得外,还包括违法收益，但是,若犯罪分子将违法所得或违法所得的收益和其他合法的财产多次融合,侦查机关识别、认定赃款、赃物难度是非常大的,按照我国刑事诉讼法关于侦查机关负有对刑事案件举证责任的规定,侦查机关为查明赃款的性质往往会花费大量的人力物力而收效甚微,这对预防和打击洗钱犯罪是非常不利的。
北安市人民法院 刘成江
酒泉市人民政府关于印发酒泉市物业管理暂行办法的通知
甘肃省酒泉市人民政府
酒泉市人民政府关于印发酒泉市物业管理暂行办法的通知
酒政发〔2007〕80号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直各单位，中央、省属驻酒各单位：
《酒泉市物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
二OO七年五月二十八日
酒泉市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，推动物业管理工作的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、甘肃省《物业管理暂行办法》和有关法律、法规规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由市和县、市（区）人民政府有关部门、公有住房出售单位筹措资金，组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理。其监督管理职责主要包括：⑴制定和落实物业管理企业资质管理制度的具体办法；⑵配合市价格主管部门监督物业服务收费；⑶会同市财政部门制定住宅专项维修资金收取、使用和管理的办法；⑷依照管理权限对物业管理活动中的违法行为进行查处；⑸负责物业管理人员的执业资格培训；⑹对县、市（区）人民政府房地产行政主管部门的工作进行监督、检查、指导；⑺县、市（区）房地产行政主管部门做出的行政处罚决定依法进行复议。
各县、市（区）人民政府房地产行政主管部门（以下统称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其监督管理职责主要包括：⑴指导业主成立业主大会；⑵撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正；⑶批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；⑷配合价格主管部门监督物业服务收费；⑸接受物业管理企业、建设单位、业主委员会有关物业管理活动的登记备案；⑹会同财政部门负责指导、协调、监督、管理物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况；⑺处理物业管理活动中的投诉；⑻依照管理权限，对物业管理活动中的违法行为进行查处。
县级以上人民政府建设、规划、财政、物价、国土、民政、公安、工商、税务、城市监察、园林绿化、市政、环卫等行政主管部门，应在各自职责范围内协同实施本办法。
街道办事处、社区居民委员会负责组织业主成立业主大会和业主委员会，并监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第四条 市及县、市（区）人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第二章 物业管理区域
第五条 物业管理区域由房地产行政主管部门负责，会同民政、街道、社区等部门，在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素的基础上，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划分确定。
第六条 有下列情形之一的，可以将其确定为一个物业管理区域：
1、属于独立封闭式小区的；
2、处于同一街区或位置相邻的；
3、配套设施设备可以共享的；
4、商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
5、其它可以整治成一个物业管理区域的；
根据前款第2、3、4项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
物业管理区域划分后，房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第七条 市及县、市（区）房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
1、物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
2、共用设施设备情况；
3、建设单位、产权单位；
4、业主总户数、居住人口、产权构成比例；
5、物业管理企业名称、管理时间。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；
2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；
3、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
4、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
5、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
6、参加业主大会会议，行使投票权；
7、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
8、监督业主委员会的工作；
9、监督物业管理企业履行物业服务合同；
10、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
11、监督住宅专项维修资金的管理和使用；
12、法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
7、法律、法规规定的其他义务。
第十条 居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。
第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十二条 业主大会履行下列职责：
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
3、改建、重建建筑物及其附属设施；
4、选聘、解聘物业管理企业；
5、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
6、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十四条 业主公约应当参照建设部制定的《业主公约》示范文本，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十五条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，必须召开业主大会并选举产生业主委员会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十六条 首次业主大会由建设单位牵头，房地产行政主管部门指导，街道办事处具体负责组织，成立由业主代表、建设单位及街道办事处组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开。
房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十七条 对历史原因形成原有住宅小区，首次业主大会由街道社区牵头成立筹备组，负责筹备召开业主大会。
第十八条 只有一个业主，或者业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主人数在50人以上（含50人）100人以下的，由全体业主组成业主大会。
业主人数在100人以上（含100人）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十九条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为一个投票权数；不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为一个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30%。产权共有的，由共有人协商行使投票权。
业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。
第二十条 业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出改建和重建建筑物及其附属设施、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
按照建设部《业主大会规程》第十二条规定，发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议的职责的，房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第二十二条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居委会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十三条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举一名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、监督业主公约的实施；
5、管理和监督物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况；
6、纠正业主、物业使用人有碍居住区物业管理的不良行为；
7、业主大会赋予的其他职责。
第二十五条 业主委员会的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定，其成员不得在为本物业管理区域内提供管理服务的物业企业中任职，或从事相关利益的经营活动。业主委员会的任期一般为3年，可以连选连任。
第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定组织能力；
6、具备必要的工作时间。
第二十七条 业主委员会由首次业主大会从候选人名单中选举产生。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会会议召开前在小区内公示15天以上。
第二十八条 分期建设的住宅小区，首个组团入住率符合本办法第十五条规定的，应当成立业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过5人，以后每期建成入住后再增选2名业主委员会成员，直至本届业主委员会届满重新选举。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
第三十条 提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。
选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任主任、副主任或委员，社区居委会主任、副主任、委员是业主的，可以按程序参加业主委员会的选举。
第三十一条 业主委员会应当自选举产生、换届、改选等之日起30日内，将业主委员会有关资料报房地产行政主管部门备案。并告知物业所在地的街道办事处。
业主委员会备案资料包括：
①业主大会决定；
②业主大会议事规则；
③业主公约；
④业主委员会备案表、业主委员会委员名单及其它相关资料。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知房地产行政主管部门。
第三十二条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第三十三条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会召开会议时，可以邀请当地有关政府部门、街道、社区、居委会成员列席参加，协调解决有关重大问题。
第三十四条 业主委员会任期届满2个月前，应在房地产行政主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会会议进行换届选举。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。
任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4、有犯罪行为的；
5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；
6、拒不履行业主义务的；
7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在市或县、市（区）房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、市（区）人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第四十一条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。
第四十二条 选举出的业主委员会经房地产行政主管部门备案后，凭备案表刻制印章。
业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。
第四章 物业管理企业
第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并持有房地产行政主管部门颁发的《物业管理资质证书》和工商部门颁发的《营业执照》，方可接受物业管理委托。
第四十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十五条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向工商注册所在地的房地产行政主管部门申请资质，取得资质后应及时到工商部门登记备案，并按资质等级从事物业管理活动。
第四十六条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第四十七条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第四十八条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第四十九条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
3、挪用专项维修资金的；
4、擅自改变物业管理用房用途的；
5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
8、物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
10、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
11、超越资质等级承接物业管理业务的；
12、出租、出借、转让资质证书的；
13、发生重大责任事故的。
第五十条 物业管理企业资质实行年检制度。
资质年检由资质审批部门按照建设部《物业管理企业资质管理办法》和甘肃省有关规定实施。
第五章 物业配套设施设备
第五十一条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的3‰确定物业管理用房，但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。
物业管理用房包括物业企业办公用房、监控室、业主委员会办公用房。
门房、安勤人员值班用房按照小区规划配套建设。
小区设计规模在300户以上的，应当按照总建筑面积、楼群分布等因素合理安装技防设施。小区设计规模在1000户以上的，还应当配备专用的警务室和社区居委会机构用房。
第五十二条 公有住房由出售单位按照以上的比例提供物业管理用房。
第五十三条 物业管理用房、门房、安勤人员值班用房或警务室、社区机构用房费用计入成本，产权归全体业主所有，在物业竣工验收合格30日内，无偿移交物业管理企业或相关部门使用。
第五十四条 建筑区划内的道路，属业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第五十五条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于建筑物及其附属设施共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第五十六条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十七条 建设单位不得单独转让物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
利用物业共用部位、共用设施设备和占用共用场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所提收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
第五十八条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。所得收益按前条规定使用。
第五十九条 占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当有偿提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位出租或有偿提供收取的费用只含停车占用费（场地、道路占用费），不含车辆看管费。停车占用费实行政府定价或政府指导价，收费标准按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本缴得的原则核定。
第六十条 规划部门应当严格按照有关规定做好小区物业配套设施的规划，确保公共配套设施的设计符合规划要求，并在小区建设过程中严格监督，落实规划设计方案。
第六十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第六章 前期物业管理
第六十二条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标、投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的县、市（区）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
招投标活动按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》实施。
第六十三条 建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同参照建设部制定的合同示范文本。
第六十四条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部制定的示范文本制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第六十五条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第六十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将前期物业服务合同、业主临时公约及物业买受人的书面承诺作为合同附件。
第六十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第六十八条 建设单位或前期物业管理企业应当在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第六十九条 房地产开发企业在办理住宅商品房预售许可手续时，房地产行政主管部门应当审查物业管理方案的落实情况。物业管理方案的主要内容包括：
1、物业管理企业的《营业热照》、《资质证书》复印件；
2、县、市（区）房地产行政主管部门核发《前期物业管理项目招投标备案表》或关于同意采取协议方式选聘物业管理企业的批准文件；
3、建设单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
4、建设单位制定的《业主临时公约》文本。
建设单位不按照规定选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理的，房地产行政主管部门不予核发商品房《预售许可证》。
第七十条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报房地产行政主管部门备案。
第七十一条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅保修责任。保修期限和范围内产生的维修、保养费用由建设单位承担；保修期限和范围外产生的维修、保养费用，由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
第七章 物业管理服务
第七十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第七十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第七十四条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第七十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业管理企业，业主委员会应当提前30天通知物业管理企业。
第七十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市及县、市（区）物价、房地产行政主管部门按照省上的有关规定制定。
普通商品住宅小区以外的收费实行市场调节价。
物业管理服务费按月收取，经业主同意，也可按季或年度收取。
第七十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七十八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第七十九条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费和物业管理企业的利润；
10、物业服务合同约定的其他费用。
第八十条 物业管理企业收费应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》（发改价格[2004]1428号）实行明码标价。
第八十一条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第八十二条 新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。
未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
第八章 物业的使用与维护
第八十三条 专有物业部分有危害或者可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。经业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮，费用由所有人承担。
共用物业部分危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，房地产行政主管部门应当督促实施。
第八十四条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应当依照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定事先向物业管理企业申报登记。物业管理企业应当以合同方式将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并做好指导和监督。
第八十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照国家的有关规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第八十六条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能，确需改变的，应当报规划设计部门批准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有下列行为：
1、损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违障凿、拆、搭占等；
3、寄存不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
4、利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
物业管理区域内出现上述行为的，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法制止或处理。
第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、代管、移交、使用、监督管理的办法由市房地产行政主管部门会同财政部门按照国家和省有关规定研究制定，报市政府审批执行。
第九章 法律责任
第八十八条 违反本办法规定的下列行为，由县级以上人民政府房地产行政管理部门依照有关法律、法规的规定给予处罚。构成犯罪的，依法追究责任人员的刑事责任：
1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
2、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
3、违反本办法的规定，不移交有关资料的；
4、未取得资质证书从事物业管理的；
5、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
6、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
7、挪用专项维修资金的；
8、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
9、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第八十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第八十五条规定的，依照《甘肃省物业管理暂行办法》第三十二条的规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处200元以上3万元以下的罚款，造成他人损失的，应赔偿损失。
第九十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第九十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十二条 相对人不服行政机关作出的行政处罚，可依照相关法律、法规规定提起行政复议或者行政诉讼。
第九十三条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第九十四条 本办法由酒泉市房地产管理局负责解释。
第九十五条 本办法自发布之日起施行。。
