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理性看待城中村改造/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 21:26:47  浏览:8395   来源:法律资料网
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理性看待城中村改造

田冲


案例:2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子,当时的价格是1900元/平米,真是诱人的可以。他本人去看过现房,户型不错、房屋质量也挺好,只是开发商说不能办理房产证,自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”,看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家,刘先生也怦然心动!于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房!就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候,房屋出现了裂痕,而且越来越大,在找村委会协商无果的情况下,他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗?就算敢住,作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘,何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟:不要光图便宜,报有侥幸心理,终究吃亏的还是自己!
一、城中村改造项目的现状:
1、开发主体不适格:《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定: 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定:设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(1)有100万元以上的注册资本;
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说,从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业,没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题,还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件,更甚者,是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设,即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发,而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营,这样做是严重的违法行为,造成了集体土地资源的流失,严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一,不仅仅体现在主权权利方面,更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义,作为财产,没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈,建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定:规划期限内城市建设用地的发展规模,土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等);城市各类绿地的具体布局;城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划,或者暂时没有纳入到城市规划,那么它不但影响了城市的整体结构和功能,同样也不能很好的发挥自身的功能,更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构,但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料:(1)作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件;(2)全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容:(1)是否符合工程建设强制性标准;(2)地基基础和主体结构的安全性;(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字;(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外,工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督,才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的,也许有人会说,没问题,这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场,成为造成房地产市场泡沫的原因之一,给市场的调控带来了困难。
(1)、冲击市场:市场竞争是残酷的,优胜劣汰、物竞天择,尽管是非法项目,城中村改造的房屋销售势头依然不减,对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的,在购买力不变的情况下,开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩,开发成本增加了,利润就会减少,资金运营周期拉长,资金链也会面临中断的危险。
(2)、造成泡沫:泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫,那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量,造成了市场需求量大增的假象,从而诱使开发企业加大开发力度;而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量,造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩,都给房地产市场的调控带来障碍:使得给过热的房产市场降温不好把握温度,刺激萎靡的市场拿不准火候!
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一,有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产,不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明,不能证明该房屋是属于自己的合法财产,更不能上市流通,在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险,动辄涉及成百上千人的贴身利益,势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动,不安定因素会随之增加,成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先,城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的,我们得承认这种现状。
其次,大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题,短期内很难改变!但是,大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时,也带来的巨大的风险!
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的,再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下,城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用?要办理房产证就要补交上述的税费,最终的价格一目了然!
试作如下比较:
(1)合法项目的成本费用:土地费用,包括土地使用权出让金、土地出让契税;建安费用;前期费用,包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费;配套费用,包括住宅配套费用 、大市政配套费;其它费用,包括管理费用、销售推广费、不可预见费用;营业税费,包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费;融资成本,包括:a、土地使用权取得费附加 :国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费:方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费(市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、)、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格!
(2)城中村改造项目的成本费用:只有与施工有关的费用和建筑材料成本,再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到,税金更无从谈起,而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证,以上的费用必须补交,也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高!
这之间的差额之大,可想而知!
2、不排除有些城中村改造项目的合法性!不能一概而论,说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋,这恰恰是一个很大的反差,反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈,买房子一定要买五证齐全的房子,有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,才会有保障,而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人,从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念,这是一个法律实施的过程,同样也是一个文化变迁和文明进步的过程,不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的,传统的道德性违法(例如:杀人、放火、抢劫等)大家是不能接受的,但是行政性违法(例如:走私、偷税等包括建设违法项目)社会大众还是可以容忍的!这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现!传统的法不治众观念深入人心,大家会想:“这么多人买城中村的房子,政府总会考虑到社会的稳定,总的给大家一个说法吧!”可仔细想一想,这个理由冠冕堂皇,似乎有点站不住脚,难道说,违法行为也可以向政府讨说法吗?法律是最低的道德要求,随着社会的发展,民主法制意识的增强,依法办事不再仅仅是政府的标语,已经成为了全社会的道德要求。城中村改造,一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案,带给城中村的是全新的发展模式,给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房,不法商人把它当成了千载难逢的发财之道,于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起,诱人的价格背后是国家土地收益的流失,是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理,任凭他们打着造福的口号,行为法之举,没有规范的操作与运作,质量、环境、合法性,前景可想而知!我们违法就是冲破道德底线,我们犯罪就是践踏法律,我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的,道德也不是万能的,但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会,但我们可以建立一个道德社会,最起码是一个次道德社会。 城中村改造,法律没有缺失,是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人,司法的节节退让,给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧,是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败,也再一次满足了自己膨胀的欲望!立法得依靠行政去执行法律,又怕他权利膨胀,滥用权力,可不得不依靠它;行政只要去执行法律终会滥用权力,不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论:只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造,需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会,造福于民。


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本案例中的犯罪行为是否是转化犯?

李琳萍


案例:
  何晓峰系在校的中专生,因迷恋上网,家里又没有足够的前供其上网挥霍,其遂想通过歪门邪道挣钱上网。某天,其到学校附近的一户人家里,准备偷点值钱的东西去买。经过准备,何晓峰顺利潜如被害人家里,在他翻找财物时,因弄出声音,房主马某惊醒,遂出来查看。何晓峰心虚,急忙从窗口处爬出,被马某抓住衣领,何晓峰挣脱不了,就用准备好的刀具朝马某的手臂砍,其逃脱后,事发被抓。马某去医院诊断为轻伤。本案中何晓峰的犯罪行为该定何罪》
分析:
  本案犯罪行为构成涉及盗窃罪和抢劫罪的转化问题。
  转化犯,即某一较轻的罪行因具有特定情形而转化为较重之罪、即不以原行为性质定罪也不实行数罪并罚,依照法律规定,按重罪定罪处罚的犯罪形态。
转化犯的基本构成要件:
  1、转化犯的形成只限于故意犯罪行为,并且在着手实施犯罪时只有一个犯罪故意。  
  2、转化犯是发生罪名的转化,由此罪向彼罪转化,轻罪向重罪转化。是一种犯罪转化为另一种犯罪。
  3、罪名发生转化的原因就是在行为实施前犯罪行为过程之中由于其行为方式、激烈程度等变化,致使性质发生了转化,这也是转化犯的本质特征。
  4.依照法律规定,是转化犯本身具有的法律外部特征。
  在我国刑法中,转化犯有以下几例:
  1、非法拘禁罪,在非法拘禁过程中故意使用暴力致人伤残的,非法拘禁罪转化为故意伤害罪,对行为人以故意伤害罪一罪定罪处罚;故意使用暴力致人死亡的,非法拘禁罪转化为故意杀人罪,对行为人以故意杀人罪一罪定罪处罚。
  2、收买被拐买的妇女、儿童罪,行为人在实施收买被拐卖的妇女、儿童(实施收买行为之当时并不具有出卖的目的)后,又生出卖目的、实施出卖行为的,应承担拐卖妇女、儿童罪的责任,先前的收买被拐卖的妇女、儿童罪转化为拐卖妇女、儿童罪。
  3、妨害公务罪,司法工作人员对犯罪嫌疑人、 被告人实行刑讯逼供或者使用暴力逼取证人证言“致人伤残、死亡的,依照本法第二百三十四条、第二百三十二条的规定定罪从重处罚。
  4、刑讯逼供罪、暴力取证罪,刑讯逼供或者暴力取证的行为人故意致人伤残的,刑讯逼供罪或暴力取证罪转化为故意伤害罪,对行为人以故意伤害罪一罪定罪从重处罚;故意致人死亡的,刑讯逼供罪或暴力取证罪转化为故意杀人罪,对行为人以故意杀人罪一罪定罪从重处罚。
  5、虐待被监管人罪,虐待被监管人的行为人故意致人伤残的,虐待被监管人罪转化为故意伤害罪,对行为人以故意伤害罪一罪定罪从重处罚;故意致人死亡的,虐待被监管人罪转化为故意杀人罪,对行为人以故意杀人罪一罪定罪从重处罚。
  6、私自开拆、隐匿、毁弃邮件、电报罪,邮政工作人员私自开拆或者隐匿、毁弃邮件、电报而“窃取财物的,依照本法第二百六十四条的规定定罪从重处罚。”据此,邮政工作人员私自开拆或者隐匿、毁弃邮件、电报而窃取财物的行为,不再以私自开拆或者隐匿、毁弃邮件、电报罪定罪处罚,而是转化为盗窃罪,对行为人以盗窃罪一罪从重处罚。(注:从科学性角度审视,规定此种情形转化为职务侵占罪(当行为人不具有国家工作人员身份时)或贪污罪(当行为人为国家工作人员时)为妥。)
  7、盗窃、诈骗、抢夺罪,在实施盗窃、诈骗、抢夺罪的过程中,行为人为窝藏脏物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者以暴力相威胁的,盗窃、诈骗、抢夺罪转化为抢劫罪,对行为人以抢劫罪一罪定罪处罚。
  8、聚众斗殴罪,聚众斗殴的行为人故意致人重伤的,聚众斗殴罪转化为故意伤害罪,对行为人以故意伤害罪一罪定罪从重处罚;故意致人死亡的,聚众斗殴罪转化为故意杀人罪,对行为人以故意杀人罪一罪定罪从重处罚。
  9、非法组织买血罪、强迫买血罪,造成他人人身伤害的,按故意伤害罪认定。
  10、非法提供麻醉药品、精神病药品罪,向走私、贩卖毒品的犯罪分子或者以牟利为目的,向吸食、注射毒品的人提供国家规定管制的能够使人形成瘾癖的麻醉药品、精神药品的,以贩卖毒品罪认定。
  本案中,犯罪者何晓峰的行为原是盗窃,构成盗窃罪,但是其在逃跑过程中为了抗拒抓捕而采取了暴力,并造成受害人轻伤的结果,其行为已转化,应当以抢劫罪认定。


荔浦县人民法院 李琳萍

张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法

河北省张家口市劳动和社会保障局、张家口市财政局、中国人民银行张家口市中心支行


关于印发《张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法》的通知

张劳社字[2003] 67号
2003年7月23日
 
各县、区劳动(人事劳动)和社会保障局、财政局,各国有独资商业银行张家口支行、张家口市股份制商业银行:
为进一步贯彻落实张家口市委、张家口市人民政府《关于进一步做好就业再就业工作的通知》(张字[2003]23号)精神,在开办经费和流动资金上扶持我市下岗失业人员自谋职业、自主创业、合伙经营和组织起来就业。根据中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部印发的《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》的通知(银发[2002]397号)规定,结合我市实际,制定了《张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法》,经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。
附:1、张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法
2、创业培训人员申请表(省略)
3、小额担保贷款申请表(省略)
4、银行贷款申请表(省略)
附件1:


张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法


第一章 总则

第一条 为贯彻落实《中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》的文件精神,进一步做好张家口市下岗失业人员再就业工作,根据《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》 等相关法律、法规和市委、市政府《关于进一步做好就业再就业工作的通知》(张字[2003]23号),制定本暂行办法。
第二条 在市本级建立“张家口市下岗失业人员小额贷款担保基金”(以下简称担保基金)。担保基金由市财政部门出资设立。在财政指定的开办小额担保贷款的商业银行开设“张家口市下岗失业人员小额贷款担保基金”专用账户。实施封闭运行,专门用于下岗失业人员小额担保贷款,不得提取现金,不得用于其他支出。存款利息经市财政局批准,可用于管理办公室开展小额担保贷款业务的经费支出,利息余额转入本金。
第三条 设立“张家口市下岗失业人员担保基金监督管理委员会”(以下简称监管会)。监管会由市财政局、中国人民银行张家口市中心支行、市劳动和社会保障局组成,负责对小额担保贷款业务的监督管理。包括业务指导、审查管理制度的落实、考核担保基金的运行、确定年度代偿限额、审议批准弥补代偿损失、对小额担保贷款业务的评估等工作。
第四条 在市劳动和社会保障局的就业服务机构下设立“张家口市下岗失业人员小额担保贷款管理办公室”(以下简称管理办公室),作为担保基金的日常管理机构,负责对担保基金的管理,与委托信用担保机构、商业银行合作,为下岗失业人员自谋职业、自主创业、合伙经营与组织起来就业或创办小企业(以下简称创业)提供小额担保贷款服务。
各区、县劳动保障部门要配备1-2名专职小额担保贷款协助员(以下简称协助员),负责本县、区下岗失业人员小额贷款推荐工作的组织及相关材料的指导、收集、呈报工作。
第五条 贷款担保机构。我市下岗失业人员小额担保贷款委托“张家口市远大城市就业信用担保中心”作为信用担保机构承办该项业务。本项业务要与担保中心的其他业务分开,单独核算。
第六条 为方便下岗失业人员办理贷款和开户结算业务,根据我市实际由监管会指定商业银行及分支机构开办对我市下岗失业人员的小额担保贷款业务。
第七条 本实施暂行规定所称“担保”为我国《担保法》中的保证,即当被担保人不履行或不能履行债务时,管理办公室和担保中心必须承担保证责任。
第二章 小额担保贷款业务
第八条 贷款的对象:凡男年龄在60岁以内、女年龄在50岁以内,身体健康、诚实信用、具备一定劳动技能的下岗失业人员,自谋职业、自主创业或合伙经营与组织起来就业的,其自筹资金不足部分,可以持劳动保障部门核发的《再就业优惠证》向指定银行申请小额担保贷款。
第九条 贷款的条件:
(一)持有市劳动保障部门核发的《再就业优惠证》;
(二)有自谋职业或自主创业的项目(国家限制的行业除外),并参加经市劳动保障部门和市财政部门共同认定的培训机构举办的创业培训,且取得合格证书;
(三)贷款担保机构承诺担保,借款人对担保机构提供相应的反担保措施;
(四)贷款银行要求的其它相关资料。
第十条 贷款用途:所贷款项必须用于借款人自谋职业、自主创业或合伙经营和组织起来就业的开办经费和流动资金。
第十一条 贷款规模:各贷款银行及其分支机构发放小额担保贷款担保责任余额不得超过贷款担保银行担保基金银行存款余额的5倍。
第十二条 贷款额度:
(一)下岗失业人员自谋职业的小额担保贷款金额限定在2万元以内。
(二)下岗失业人员合伙经营的,每人每笔2万元以内(不含家庭作坊型),最高限定在10万元以内。
(三)组织起来就业的,对组织者提供贷款。每安置1名下岗失业人员可贷款1万元,最高限定在10万元以内。
第十三条 贷款期限:贷款期限一般为一年、最长不超过2年,借款人提出展期且担保中心同意继续提供担保的,商业银行可以按规定展期一次,展期期限不得超过一年。
第十四条 贷款利率:小额贷款担保利率按照中国人民银行公布的贷款利率水平确定,不得向上浮动。
第十五条 贷款贴息:从事微利项目的小额担保贷款由中央财政据实全额贴息,展期不贴息。微利项目是指由下岗失业人员在社区、街道、工矿区等从事的商业、餐饮和修理等个体经营项目,具体包括:家庭手工业、修理修配、图书借阅、旅店服务、餐饮服务、洗染缝补、复印打字、理发、小饭桌、小卖部、搬家、钟点服务、家庭清洁卫生服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护和教育服务、残疾儿童教育训练和寄托服务、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务。贷款银行依据小额担保贷款财政贴息有关办法,向财政部门据实报告贴息发生额度,经同级财政审核同意后逐级上报中央财政核准拨付。贷款银行收到财政部拨付的利息后,如数返还给借款人。
第十六条 贷款担保费:贷款担保基金的担保费,经担保中心提出申请后,由市财政部门每季度按当期贷款本金的1%向担保中心拨付。
第十七条 贷款反担保措施。
(一)小额担保贷款要实行反担保措施,担保中心要求申请人本人提供反担保,申请人可要求第三方(法人或自然人)为其贷款提供反担保,反担保比例为反担保物评估价值的100%。
(二)反担保种类包括:财产抵押、质押、第三方收入反担保。
(三)抵押财产在抵押前,必须按照《担保法》的规定在指定部门进行登记,由指定的资产评估机构作价,并办理有关手续。按照市委、市政府关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的精神,各部门对下岗失业人员的创业活动必须给予支持,免收登记费,不得拖延、拒办。资产评估机构评估费按最低标准执行,费用由申请人支付。
(四)质押,第三方保证人工资收入反担保必须到当地公证机构办理公证手续,公证费按最低标准执行由申请人支付。
(五)第三方为经担保中心认可的其他自然人、法人。
(六)质押物一经办理担保、反担保手续后,交由管理办公室、担保中心保管,至担保、反担保合同按期履行后退还贷款人。
第三章 小额担保贷款程序
第十八条 小额担保贷款的业务程序如下:
(一) 贷款申请。申请人到所在社区索取《创业培训人员申请表》,由社区推荐到县、区劳动保障部门,由协助员安排到指定的创业培训机构参加创业培训班。培训结业后,填写《小额担保贷款申请表》,经同级财政部门审核后上报管理办公室,同时提交下列文件,并保证其真实性:
1、企业/个体经营营业执照(副本)复印件并加盖企业公章;
2、个人身份证和履历、相关职业资格证书、培训结业复印件等;
3、创业计划;
4、《再就业优惠证》;
5、其它必要的证件、文件。
(二)贷款项目初审。管理办公室收到书面贷款申请表和相关证件、文件后,由专职贷款项目审查员作为主受理人,进行实地考察和评审,提出初审意见,交贷款管理办公室主任做出是否进行复审的决定,并将结果通知申请人。
(三)贷款担保复审。管理办公室将初审通过的申请人名单和相关资料送交担保中心,由担保中心进行复审。复审通过后,由担保中心主任签字批准,复审结果将通知申请人。
(四)签订担保合同。申请人接到复审通过的通知后,由管理办公室、担保中心与其签订《委托担保合同》和《反担保合同》或《第三方反担保承诺书》及《第三方反担保合同》(三方保证人工资收入反担保的所在单位出据《保证担保人情况证明》),经过公证机关公证后,如果以资产作为反担保抵押的,由管理办公室指定的中介机构对抵押资产进行评估后,到有关财产给管理部门办理登记手续,将资产作为反担保抵押管理办公室和担保中心。
(五)签订贷款合同。管理办公室和担保中心向经办银行出具《担保通知书》,并将以上有关材料报送经办银行,由贷款人填写《银行贷款申请表》。经经办银行按照贷款程序申核批准后,由贷款人与经办银行签订《贷款合同》,办理贷款手续。贷款客户在收到贷款后,需将银行贷款支付凭证复印件交管理办公室存档。
(六)贷款的归还。贷款人可与经办银行商定还款方式和计结息方式,当贷款人按《贷款合同》按期归还经办银行贷款后,应将银行出具的还款收据复印件送交管理办公室存档。此时,管理办公室、担保中心与贷款人签订的担保合同和反担保合同自动终止。
第四章 贷款赔付
第十九条  当贷款不能按期归还时,由贷款人向经办银行提出申请,由经办银行通知管理办公室和担保中心,经调查核实同意并办理担保手续后,由经办银行进行展期处理。当出现贷款逾期时,经办银行发出贷款逾期通知,由经办银行、担保中心和管理办公室组织催收与追偿。由担保基金承担代偿责任,代偿所担保的到期贷款本金、利息。
第二十条 贷款到期不能归还至担保机构履行代位清偿责任之间的期限,最长不得超过3个月,这期间,小额担保贷款质量考评情况不纳入商业银行不良贷款考核体系。
第二十一条 当该基金履行代偿义务后,根据《委托担保合同》,担保中心和管理办公室在法律上由担保人变成债权人,依法行使债务追偿权。同时取得对反担保物的所有权和处置权。有权通过申请仲裁执行或诉讼、接管、重组、拍卖等法律允许的手段进行变现。
第二十二条 变现金额按以下程序使用。
(一)补偿担保基金代偿所造成的损失(本金、利息);
(二)实现贷款债权的所有费用(包括诉讼费、律师费、强制执行费、公证费);
(三)余额退还贷款人。
第五章 贷款管理与风险防范
第二十三条 各贷款银行及其分支机构小额担保贷款不良率达到20%时,应停止发放新的贷款,并上报监管会。担保基金代位清偿降低贷款不良率后,经监管会批准后可恢复受理贷款申请。
第二十四条 贷款担保基金对单个经办银行小额贷款担保代偿限额年度最高不超过20%。对贷款银行小额贷款担保代偿限额年度最高不超过15%,超过控制界限,必须及时采取有效措施,对限额以内贷款担保基金自身无法承担的代偿损失,经市财政局审核后予以弥补。
第二十五条 管理机构对所有原始合同、凭证均必须以贷款人为单位,建立小额担保贷款客户档案。
第二十六条 管理办公室项目审查员、担保中心信保员分别作为小额担保贷款各阶段主受理人,实行主受理人责任制度。出现代偿和代偿风险经调查落实后,根据情节情况由主受理人负责,并由管理办公室主任和担保中心负责人对主受理人做出处罚。
第二十七条 在签订担保合同后,担保中心信保员必须负责定期对贷款户经营情况及反担保物情况进行贷后调查,并记录存档。
第二十八条 商业银行要简化手续,为申请贷款的下岗失业人员提供开户和结算便利。贷款期间贷款银行要定期与借款人联系,了解其资金使用和经营情况,提供必要的财务指导。
第二十九条 当基金发生代偿后,由担保中心负责对反担保物进行变现处置,管理办公室应积极参与并积极配合。
第六章 监督与审计
第三十条 各类商业银行要根据本办法的要求,结合本行的实际情况,制定切实可行的具体措施;要确保分支机构发放小额担保贷款所需的资金和额度。
第三十一条 各商业银行要随时掌握本行开展小额担保贷款业务的情况,对存在的问题要及时与管理办公室、担保中心沟通和协调。
第三十二条 监管会就小额担保贷款的运作情况对管理办公室、担保中心及各商业银行要加强监督检查。
第三十三条 对小额担保贷款运行中的情况要定期向监管会及省级主管部门报告,接受上级的监督、检查。
第七章 附则
第三十四条 各有关部门的工作时限为:县区在5个工作日内指导完成各种资料准备工作;市担保机构5个工作日内完成担保审核手续;各商业银行5个工作日内完成贷款手续。
第三十五条 本规定若与国家、省有关法规、政策规定不尽一致,或相关法规、政策另有规定时,根据新的法规、政策执行。张家口市贷款担保基金管理办法由市财政局会同劳动和社会保障局另行制定。
第三十六条 本规定由张家口市劳动和社会保障局、张家口市财政局、中国人民银行张家口中心支行根据各自职责负责解释。自下发之日起执行。